2016尹始，房地产业内外都在关心新的一年房地产企业和房地产市场的发展，笔者提供法律服务的房地产企业大大小小不低于20余家，各家房地产企业对2016年房地产市场的判断即有相同之处，也有大相径庭的地方，这实际上也解释了为什么有的房企在土地市场上因为“拿地狠”被屡屡头条，而有的房企在2015年土地市场上颗粒无收。在此笔者根据自己提供房地产法律服务对这个行业了解的机会，也聊聊自己对2016年房地产行业的几点看法，主要的内容恐怕是房地产去库存化与房企发展的问题。
2015年中央经济工作会议提出了2016年经济工作的五大任务。一是积极稳妥化解产能过剩；二是帮助企业降低成本；三是化解房地产库存；四是扩大有效供给；五是防范化解金融风险。认真揣摩一下，这五条均与房地产企业的发展息息相关：房地产在三、四线城市过剩的事实已为不争，也存在“产能过剩”的问题，房地产企业的土地成本和税收成本过高，房地产企业为成为地方政策赚钱和税收的工具早已经不是玩笑。一方面房地产供给大，但不管是一线城市，还是二、三线城市，住房困难百姓也不在少数，房地产也要讲究有效供给，各类保障房的横空出世无不说明这一点，最后，房地产行业的低迷最容易导致的还是金融风险，不管是中央政府，还是地方政府都是要竭力避免的风险。
2015年中央经济工作会议与房地产企业最为相关的关键词是“去库存化”，在化解房地产库存方面，会议明确提出“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”，这实际上是对房地产企业来说的，面对大量的二、三、四线的房地产库存，房地产企业不进行降价恐怕难以度过这个漫长的行业冬天。针对三四线城市的开发商来说，适当降价是理性抉择，只有适当降低商品房价格有助于去库存，有助于房地产结构调整，同时也让这些新兴农民能够受益，整体可以得到一个良性的循环。而政府给出的“配套”措施则是：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”
 2016年三、四线城市的商品房价格可能会出现下调，同时房产交易量会上升。随着户籍政策、社会保障政策等调整，很多农民变成市民，拉动了基础设施的投资需求，提升了消费需求，对经济增长是有支撑力的。近两年房地产开发投资增速大幅回落既影响到GDP，也波及地方财政以及金融风险，只有加快去库存才能缓解这一矛盾。未来进一步出台财政、金融、税费等宽松政策成为可能，包括财税、户籍领域等的配套“一揽子”政策预计有望在明年密集亮相，但能否真正去库存化，实际上取决于政策的支持力度，因为进城的农民能否成为购房人，取决于政策如何强化他的购房愿望和购房能力。
而对于一线城市或少数二线城市情况可能与三、四线城市不太一样，由于一线城市本身的公共产品、公共服务条件好一些，每年人口导入数量大，在这种情况下，整体上需求比较强劲，现在库存消化得也差不多了，所以恐怕防止明年一线城市房价上涨过快是重点，未来一线城市和三四线城市房价分化的走势或将延续。相关人士坚定地表示，一线城市房价必定会涨，其观点的论据是：在北京部分地区，周边房价不过3万元/平方米，地价却高过4万元/平方米，广州、上海也出现了“面粉贵过面包”的情况。“地价这么高，不涨价，开发商就死定了。”从这个意义上讲，一线城市房价上涨的压力是非常大的。
可见，各城市之间的结构分化日益加剧。随着房地产行业进入转型调整期，不同地区、不同城市的局部供求状况和市场走势出现了剧烈的分化。部分产业综合条件好、人口集聚能力强的一线城市和部分二线城市仍有发展空间，但多数城市则库存高企，面临很大的去化压力。
落脚到房地产企业在新的一年的发展问题，从企业经营的角度来看，如上文所述，一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。此外，2015年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升，但不可否认的是，一线城市房地产市场好，并不是一线所有的房企日子好过，房企能否做好自己的楼盘则取得于合理的定位、良好的开发管理水平和较强的融资能力。二线城市商品住宅市场分化明显，除热点城市外，由于政府会出台一系列的鼓励购房、租房政策，房价将保持相对平稳，相对来说企业的操作空间较大，但也有一些二线城市，库存去化压力较大，房价存下行压力，企业投资可能要谨慎操作。对于三四线城市而言，库存压力大，发展潜力小，机会可能多存在于房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的长三角和珠三角城市群。而对于商铺写字楼，除非地段极佳，比如政府楼旁边，大型CBD商圈，否则不容乐观。毕竟现在线上销售最火热，而实体店面临一个个倒闭，商店=试衣间，所以商用楼的客户减少，预期收入来源便岌岌可危，在经济下等压力之下，办公物业形势总体亦不容乐观。
最后，在中国经济增速不断下行的压力下，房地产市场的供求关系发生了重大变化，供不应求的行情已经逐渐远去，房地产行业的发展也随之不断下滑。虽然中国房地产的市场规模仍然巨大，并在相当长的一段时间内仍将存在，在国民经济中的作用与地位仍将十分突出，但从长周期的视角来看，房地产市场已经进入了竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的白银时代。