微信上流行说小伙花了几百元买了自行车追女生是重资产，而花200元租了宝马追女生就是轻资产。“轻资产”到底是一个什么样的定义，目前尚无统一说法，笔者做了下网上搜索，“轻资产”大致分成以下几种情况：一般讲，（1）表外无法会计计量的资产多，例如智力资源，品牌影响力，渠道控制能力（2）营运资产多，投资性资产少；（3）负债少，自营资本多，就房地产企业来说，现在的“轻资产”模式是相对于过去的重资产模式，重资产模式是大量资金投入土地开发和经营，自有资金投资回报周期长。轻资产便是不出资金或者出一部分资金进行开发经营，解放自有资金。如果从“轻资产”的概念来说，它应当是房地产企业的一种生产经营之道，这种生产经营之道可能反映在各式各样的具体运作模式上，万科的“小股操盘”是轻资产，金地的私募融资是轻资产，绿地的借壳上市融资也是一种轻资产。
实力决定地位，不同发展阶段的房企的“轻资产”的模式应不尽相同
按照本律师对房地产企业的了解，“轻资产”运作模式应当大致分为两种：一种是以品牌输出为典型特点的“轻资产”模式，是有代表意义的是万科物业的“小股操盘”，即采用这种模式操盘的项目中，万科的身份不再是控股方，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源；一种是以融资模式多样化为代表的“轻资产”运作模式，代表房企是万达与基金公司合作一家出钱、一家建房经营的模式。万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。万达有关方面称，这笔240亿元的交易标志着万达“轻资产战略的正式推出”。当然，两种模式并没有明确划一的界线，房地产企业可以“混搭”操作，我们并不排除万科也会通过信托、基金公司进行融资的操盘模式。
对于第一种以品牌管理输出为代表的“轻资产”模式，本律师认为这就应当是品牌房企的专利，能够品牌输出的企业要么是开发规划上千亿的像保利、绿地这样的“战国七雄”，要么是在市场上树立了自己品牌形象的小众房企，如高端物业代表绿城，高端商业物业新鸿基。而对于以融资渠道多样化的“轻资产”模式则是所有房企可能根据自己企业的实际情况、项目的融资能力在不同程度、不同范围内进行适用。对于“轻资产”模式，不同房地产企业之间应当是相互学习和借鉴，而不能照搬照抄，本律师从事房地产开发法律业务多年，目睹多少家房地产企业“对标”，但是无果而终的居多，原因很简单，每个企业的内部运作模式差异较大、股东结构各不相同、企业市场定位也不同，最终导致不同企业有不同企业的基因，不同房地产企业的基因不通过浴火重生是无法改变的。
二、悉知不同“轻资产”模式法律风险，不应盲目跟从
“轻资产”用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在房地产企业开发风险日益增大的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然，但是，值得注意的是这里的资产变轻，绝不是法律风险变小。相对于更多项目开发投入的“重资产”的法律风险，“轻资产”的法律风险可能形式和内容上有所不同，不存在房地产企业“轻资产”运作后，法律风险的减少。相对于重资产运作的房地产开发来说，“轻资产”运作可能有三方面的风险比较突出：
一是房地产项目合作开发的的法律风险。根据笔者律师执业的经验，合作开发应当从以下两个方面注意其中的法律风险：一、合作各方应确保合作行为的合法性、有效性、规范性。确保开发合作合法有效一是要作好项目的市场调查、熟知相关的国家及地方政府政策，聘请专业人员制订缜密的可行性报告。由于合作开发的形式多种多样，有的是联合开发、有的是利润分成，有的则是实务分配，其中的风险不尽相同，作为房地产企业应当根据具体的合作方式来甄别风险。二、严格约定违约条款，防止违约事件的发生。重视约定违约责任是合作开发项目必须注意的一个问题。一般来说，合作开发项目的周期一般都较长,过程复杂。详细具体的违约责任能够起到督促当事人履行义务,而且也能够保证项目顺利进行。比如,在房地产合作开发中，如果供地方没有按约定时间提供符合“七通一平”等条件的土地，而合同又缺乏相应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发出资方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而使矛盾激化,合作破裂。因此必须明确违约责任。
二是多渠道融资的法律风险。不可否认，“轻资产”对于在多数房地产企业来说，难以像万科、绿地这样的企业进行品牌输出模式进行“轻资产”运作，它们更多的可能是在项目融资的多元化上面下功夫，在融资的广度和深度上作文章。从房地产公司融资的渠道来说，有人总结说可能不少于20种，比如说公司上市、发行债券、海外融资、银行贷款、信托、私募基金、并购、民间借贷等等。对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式（譬如上市融资、发债融资、海外资金等）几乎成为他们的专利。而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程承包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。对于大部分房地产企业来说，融资的成本是非常高的，按照本律师了解房地产企业融资成本，一般的银行贷款的综合融资成本已经达到年息9%，其它的信托、私募融资成本更高，融资成本高对开发企业来说就意味着更大的风险。“轻资产”操盘模式下，多渠道融资是必然，房地产企业能否把握住每种融资模式的法律风险，减少项目开发的风险实际上并非易事。以房地产私募基金为例，提供基金方的公司要求的投资回报一般已经达到15%以上，在整个融资担保上，它会要求房地产项目公司的母公司提供担保，股东提供保护，还要进行股权质押、甚至进行股权融资，对于房地产公司来说，一旦无法归还借款，除了“任人宰割”之外，几乎没有任何选择。所以，作为房地产企业，应当深谙各种融资的法律风险，结合企业的实际情况，尽最大限度减少项目融资的风险。
三是品牌输出管理的法律风险。国内某知名家具品牌商，以它冠名的家具城可能比万达广场还要多，而2014年以来，随着整个房地产市场的下行，其整个管理能力不足的问题暴露无遗，全国的很多项目开发建设陷入停滞，而已经交付的项目由于运作不佳，加盟的当地房地产企业不仅不再支付品牌使用费用，甚至还欲提供索赔。从挂名各大房企的各中小开发商角度来说，他们同意与大型房地产企业合作，甚至将操盘拱手相让，无非是让项目运作的更好，取得更好的收益，但凡项目最后运作失败，轻则不欢而散、重则对簿公堂，这实际上对进行品牌输出的房企要求甚高，所以，作为品牌输出进行“轻资产”运作的房地产企业，一方面加强自己品牌输出的管理，另一方面则应注意品牌输出中的各类风险，减少合作开发项目中矛盾。
最后，从房地产企业这个行业来说，应当是一个可以“轻资产”运作的行业，但是我国目前的很多金融管理政策制约着房企的“轻资产”，比如说企业的长期融资问题难以解决，银行贷款最多3—5年，信托和私募1-3年，而资产证券化最终没有明确推出，使得企业的长期融资无法得到很好的解决，虽然目前我国的“新三板”市场开展的如火如荼，但是房地产企业却难以被问津。从房地产企业本身来说，将本属于“重资产”运作的一个行业，真正变化为如同“互联网”企业的轻资产运作，不仅外部存在政策上问题，也存在企业内部的管理与角色转化的问题，实际上还存在很长的路要走。