自2014年房地产市场持续低迷以来，很多房地产企业采用各种手段进行揽客促销，包括送物业费、送车子、推出特价房等等，但是最让购房者心动的是零（低）首付，首付几万元，甚至０元，便可拥有自己心仪的房屋，确实会让一些消费者心动。对于开发商企业来说，这一“非常规”的营销手段一方面可能会带来一定的交易量，但是对于这一摇摆于合法与违法之间的“江湖”打法，房地产企业应当充分认识到其存在的法律风险。笔者帮助过一些房地产企业设计过一些零（低）首付营销的法律文件，也处理过一些因为零（低）首付所不来的法律纠纷，在此，笔者就房地产企业营销中零（低）首付所常见的法律风险与各位同行交流，并提出自己的风险化解措施，供各位参考交流。
零（低）首付是开发商为了保证购房者能在支付较低首付的情况下够得房产，在购房者实际支付的首付购房款低于国家及地方规定的最低首付购房款标准情况下，通过开发商或开发商指定的第三方给予购房者资金支持或其他配合使购房者获得银行按揭贷款的资格。这里，需要说明的是零（低）首付的说法是一个是房地产企业营销的一个“广告词”，从法律操作层面上讲，这种作法一方面要达到让购房人少付购房首付款或不支付首付款的目的，另一方面又要符合国家对房地产信贷管理的要求，这一不同于常规购房贷款的作法，必然有其相应的法律风险，本律师根据自己的执业经验，对于几种常见的零（低）首付进行介绍，并总结具体操作的法律风险与规避：
几种常见的零（低）首付操作模式介绍
1、房地产企业借款给购房人支付首付款，再进行银行贷款的操作模式。有些房地产开发企业打出零首付的旗号进行销售，采用的方式之一就是购房人所要支付的首付款由开发商借款给购房人，由购房人支付购房首付款，这一作法随之而来的还款情况就是购房人不仅要还开发商的借款，还要支付银行的按揭贷款还款，有着还款的双重压力。也有一些房地产开发企业让其关联公司借款给购房人，以免被认定为有违反国家贷款管理制度之嫌。
2、购房人先进行非按揭贷款支付首付款，再进行银行按揭贷款付房款。开发企业协助购房者先进行消费贷款、抵押贷款或者其它形式的贷款，比如说企业的信用贷款等等，协助购房人取得少量的贷款，用于支付房款首付款，然后将首付款付掉后再进行银行购房按揭贷款，这一模式操作成功后，购房人一方面要归还购房的按揭贷款，一方面要归还消费贷款或其它贷款。
3、抛高房价，开发商代付首付款的操作模式。这一操作模式一般是开发商将本来定价较低的房价，在进行银行贷款时将房价抛高，以取得更多的银行贷款。比如说，原来100万元的房屋，本来应当是首付三成，其它七成贷款支付，但是如果开发商将房屋价格提高到142万元，开发商可以从财务操作上帮助购房人支付首付款42万元后，购房人便可以向银行申请按揭贷款。这一操作模式可能会被银行认为房屋价格过高，贷款无法通过审批，操作中有相当大的难度。
除了上述三种具体操作模式外，不同的开发商在具体操作时，可能在具体操作上会略有不同，甚至三种操作模式针对不同的客户混合使用，由于篇幅问题，这里不再详细介绍。
二、房地产企业操作零（低）首付的法律风险与化解
零（低）首付作为房地产企业的促销手段，客观上确定会加快楼盘去化，但是作为房地产企业也应当注意其中潜在的风险，下文，本律师将根据自己的经验，与各位读者分享零（低）首付）的法律风险与规避：
一是要甄别购房人的实际经济能力，一类购房人是为了享受开发商的优惠购房政策，减少自己当前的资金压力，而另外一类购房人可能是本来是无能力的购房人，其还款能力较差，甚至根本没有还款能力，对于后一类购房人，不应将其列为可以零首付的购房人，否则会有无法归还借款的风险，客观上讲，购房人考虑到房屋抵押的因素和对其不还款对诚信的影响，其可能不会欠付银行的贷款，但是其完全有可能会欠付开发商的借款，另外，如果遇到房价下跌，一套房子的价格很短时间降低几十万，购房者会想其又是借款又是贷款的，现在房价反而跌了，心理一不平衡，铁了心赖账，开发商首当其冲会收不到垫付资金，所以，如果房价有下跌趋势，开发商要格外注意要求购房者尽早返还垫付的资金。
二是要坚持把握“未全款到账不交房”的原则。一般来说，开发商代购房人垫付首付购房款的时间不应太长，1年到2年为宜，至购房人归还开发商的购房借款之前，不应将房屋交付给其使用，否则购房人一旦入住，开发企业就丧失了要求其履行归还借款的主动性，本是刺激购房的借款不及时得以归还的可能性会大大增大。如果考虑到销售房屋不办理产权证不能银行放贷的因素，开发商也可以与购房人约定在购房人未归还开发商借款之前，可以暂不交付房屋，或者考虑让购房人提供其它担保后再交付房屋。
三是优化借款合同与房屋买卖合同的衔接。如果是采用借款为购房人支付首付款的情况下，开发商采取“超低首付”与购房者达成房屋买卖协议的，应当妥善拟定借款合同，由实际借款人（最好是开发商指定的第三方）与购房者约定还款时间及条件，尽量保证购房人的还款时间早于房屋买卖合同约定的交房或者办出小产证的时间，否则，一旦房屋交付或者办理出小产证，开发商的借款归还可能会面临更大的购房人违约风险。
四是开发企业借款给购房人的，可能考虑让购房人提供一定的担保，比如说第三人保证、不动产抵押等等，防止其不履行还款义务的情况下，开发企业可能采用法律手段时胜诉后可能得到有效的执行，降低发生纠纷后的追偿难度。
五是根据营销的具体情况在具体营销细节上进行有效风险控制。比如，预售合同尽量不备案。从目前本律师了解的情况看，虽然大部分城市要求预售合同要在网上签约备案，但是，由于合同网签备案多是地方规定，一般没有罚则，所以企业不备案一般不会面临行政处罚。但是“超低首付”往往是在有按揭贷款的情况下操作的，不备案可能有一定的操作难度，但如果仅仅是支付较低首付款后分期付款，则可以在合同中做如此约定。再比如，不进行预告登记。商品房进行预告登记的情况下，一旦购房人有其它纠纷涉及诉讼的话，很可能会导致法院对已购房屋的查封，甚至会导致多家法院的查封，对企业解除合同带来极大的难度。所以，开发商针对适用“超低首付”的购房者一定要谨慎进行预告登记，避免出现钱收不回房屋又不能再卖的尴尬境地。
最后，谨防零（低）首付所带来的违法风险。这里根据零（低）首付的具体情况进行分析说明，首先，购房者分期付款形式支付“首付款”的情况。这种情况下，开发商所宣传的首付与按揭贷款中所用的“首付”并非同一含义，开发商只是同意购房者以分期付款形式支付房款，购房人首次缴纳的实际上是“预付款”，对非国家管制的物品，企业有自主经营自主定价的权利，只要订约双方协商一致，完全可以由购房人与开发商约定对总房款进行分期付款，这种模式不存在违法、违规的问题。其次，开发商或开发商指定的第三方给予购房者资金支持或其他配合使购房者获得银行按揭贷款的资格存在的风险。开发商此举是存在一定的违规风险，虽然国家不反对民间借贷行为，但是开发商大范围的采取“超低首付”方式配合购房者进行按揭贷款，势必会增加银行的贷款风险，一旦被银行及有关部门查处，有可能会受到行政处罚，甚至被停止贷款。但是，由于我国强制性法律规范没有对此进行限制，且开发商要因“超低首付”一般不会“给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节”，因此很难涉及到触犯刑法“骗取贷款罪”。所以，开发商采用“超低首付”进行促销，只要商能够保证开发资金不出现重大问题，能够在合同约定的时间交房，一般情况下违法的风险还能限制在可控范围之内。
