2014年12月17日，国家发改委下发“发改价格[2014]2755号”文，该文第六条规定：“非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”该条被各大媒体解读为政府放开了对物业管理收费的监管，物业管理收费将真正走向市场决定价格的时代。总体来说，对于行业这应当是一个利好消息，但是不可否认，伴随这一文件的出台，行业内产生一系列亟需解决的新问题。例如，政府对物业管理收费不再审批，这个行业如何建立起类似建筑行业中定额收费的公允标准；再者，虽然政府放开了物业收费，但是物业管理行业是一个典型的“收费者无定价权”的特殊行业，如何让业主按照“质价相符”的标准进行物业管理收费的合理定价。

    从笔者了解的情况看，大部分政府已经放开了业委会成立后的约期物业管理收费的定价权，这一定价权基本上是由业主大会决定，政府现在监管的主要是前期物业管理收费标准问题，发改委这一文件显然是鼓励前期物业管理收费放开实行政府指导价，一旦前期收费不再由政府定价，其对约定物业管理收费标准的影响不可小视，因为业委会可参考的所谓“政府收费标准”没有了，即使是对于已经将约期物业收费放开的的城市来说，这对物业公司提高物业管理收费标准积极意义甚大。物业收费标准的放开给行业带来一系列的新挑战。但因篇幅有限，笔者仅讨论在放开物业收费标准后，物业管理企业如何应对目前的收费难问题，如何应对这一文件之后的“名为市场决定、实为业主决定”的收费标准问题，下文笔者从几个方面谈谈自己对这一问题的看法。

    一、实行财务收支公开，让业主真正看到“质价相符”

    俗话说，“外行人看热闹，内行人看门道”，发改委[2014]2755文表明政府放开对物业管理收费的监管，但是其并未将这一“定价权”直接交给物业；相反，物业收费标准的高与低，应当由业主决定，这将区别于会计师事务所服务、资产评估服务、税务师事务所服务的收费。这些单位的收费只要其服务的客户能接受，收多少，他们说了算，收费的主动权在这些单位；而物业管理收费问题则是业主根据《物权法》的规定，按照法定的“双多数”的表决程序来决定，物业几乎没有主动权。物业管理企业所能做的是在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，让业主了解物业管理公司的收费项目、收费标准，是否“质价相符”。作为物管公司之所以要公布自己的服务和收支情况，目的是为了让业主了解物管公司的服务和财务情况。物管公司盈亏不再是物管公司自说自话，业主要求查看账目、了解收支情况，检验服务内容是否与业主的账单相符，只有这样，才能为确立合理的收费标准奠定坚实的基础，也为物业费的合理调整打下基础。

    二、提高服务水平，加强与业主、业委会的沟通

    目前，对于“收费低，服务不好；服务不好，收费低”这一恶性循环业内已经形成共识。对于这一情况，笔者认为物业管理企业应当有所突破，即提升自己的服务水平。客观讲，并非任何服务水平的提高都需要成本的增加。比如说我们物业管理行业常常提倡的礼貌服务、热情沟通，这些都不需要更多的成本投入。我们可以举例比较：在两个不同的甲、乙住宅小区，甲小区物管公司人员仪容整洁、接待业户彬彬有礼，处理投诉恰到好处，保安主动为业户开门、导步、提物等。而乙小区物管公司人员衣冠不整，业户进出时不闻不问，接待投诉口吐脏话粗话，俨然一幅“东家”样。甲小区业主因享受到“皇帝”般的礼遇，业主们有安全感、舒适感，其对较高的收费往往是予以接受。而乙小区的业主会感到物管公司“服务不到位”而拒付费用，更无需讨论调高物业管理费。所以物业管理工作是与广大业主打交道的学问，其精髓就是给业主提供优质的服务，加强与业主们的沟通，只有这样物管公司的调费要求或主张才能被业主尊重和接受。

与业委会沟通的重要性在于让其了解并支持物业管理公司的工作，进而说服业主共同支持业委会的工作。上海万科某小区，2000多户业主，在原收费标准2元每平方米的基础上，一下子提高了0.6元，其中一个成功的关键因素在于与业委会和业主保持及时、真诚、全面、认真的沟通。在提高物业管理费的整个过程中，一方面对物业的收支全面摊账，一方面对自己服务的保持和提升提出郑重地承诺，当然，在此期间，也不乏不理解、不支持的业主，但是物业公司工作人员三番五次上门沟通，摆事实、讲法律直到取得大部分业主的同意为止。

    三、谨慎操作调费的有关具体工作，合理合法调高物业费

    按照发改委文件的规定，前期物业管理收费可由各省市决定实行政府指导价，约定物业管理收费完全由市场决定。这对物业管理公司来说，面临的最大挑战就是如何在管理成本提高的无奈情况下，相应增加物业管理费。根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。基于增加物业管理费涉及共同管理的事项，且与每个业主都有利害关系，物业服务企业与业委会在提高物业管理费时，应当严格按照这一法律规定要求进行操作。笔者在执业中遇到一种情况是有的物业公司的确按照《物权法》的要求对提高物业管理费事宜征求了业主的意见，但是采用的是“不表态视为同意”的作法，即征求意见的表决票送达给业主，业主在15天内不明确表示同意与否，视为业主同意增加物业费。从法律上讲，这种作法也并非完全错误，应当具体情况具体分析，如果小区的《业主大会议事规则》中明确业主表决涉及到全体业主的公共事宜时，规定在送达表决票后不表决视为同意的，物业公司或业委会这样操作并没有不妥之处，如果没有类似的规定，这样操作表决的结果就是无效的，这实际上涉及到《民法通则》的一特殊规定，即默示的行为只有在法律规定或者各方有约定时才可以视为意思表示。就小区的表决而言，法律并没有业主不表决视为同意的规定，所以只有业主在议事规则中有明确约定的情况下，才可能视为同意的意思表示。这里需要特别说明的是，如果在业委会尚未成立的情况下表决小区提高物业收费事宜，是没有小区的议事规则的，更不能按照“不表态视为同意”来操作提高物业管理收费事宜。

     从具体工作角度，物管公司要调整物业管理费，笔者认为，一般来讲应做好以下具体工作：一是就有关调费问题向业主进行详尽解释；二是制定几份详尽的《物业管理费调整方案》供业主选择；三、做好业主对调费的意见征询工作。一份完整的《意见征询表》，实际上就是表达业主意志的意见签署表。在《意见征询表》上要注明房号、意见、日期等等，并注明如得到三分之二以上业主同意，物管公司将按《物业管理费调整方案》执行。从笔者遇到的情况看，物业服务企业提高物业管理收费标准后，往往会出现以下几类纠纷：一是业主认为程序不合法，要求政府行政主管部门或法院撤销业主大会增加物业费的决议。二是认为物业收费标准过高，要求政府行政主管部门或法院撤销业主大会增加物业费的决议。三是拒不交纳物业费，物业公司向法院提出物业管理费的诉讼。所以，物业公司一定要协助业委会在增加物业费过程中，保证增加物业费的程序没有大的瑕疵，防止一旦诉讼引发业主的较大抵抗性，导致对整个小区的收费带来不利影响。