2017年2月7日新年伊始，苏州工业园区法院在当地玲珑湾小区查扣一名“老赖”的汽车时，遭到负责小区物业管理的万科物业工作人员阻拦。物业人员质疑法院工作人员出示的法律文书不完整。当日下午，园区法院以阻碍执法向万科物业开出人民币30万元的行政处罚通知书。随后，该事件在网络上引发了热议。有认为物业的做法是履行物业管理的义务，对业主的财物尽到保护的责任，法院在执法过程中材料不齐全存在瑕疵；另一方则认为物业并非协助执行义务方，要求法院提供所谓完整证明材料是阻挠法院合理执法，是对“老赖”的袒护。

对于此事引起了物业管理界和法律界的极大关注，作为一名专业从事物业管理法律服务的律师，亦欲从中国特有的围墙式物业管理模式的角度来分析此事，供各位共享。

几千年来，有城即有围墙，乃至宫有宫墙、园有园墙、校有校墙、庙有庙墙，百姓的农家院没有砖墙、石墙，也要有土墙、篱笆墙，此“墙”一以贯之，终成了我们今天触目可见的建筑存在。从1981年３月，中国有了真正的现代意义上的“商品房”----东湖丽苑，东湖丽苑也成为中国第一个实行市场化物业管理的小区，至此，全球独特的围墙里的中国物业管理模式宣告开始。之前，深圳和其他城市一样，兴建的住宅区也是没有实行统一的商品化管理，房屋是按房产归属进行管理，住宅区的环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处管理。“围墙内物管”是基于我国住宅物业大部分是围合式的小区，这一独特的小区模式使得我国物业管理有其特殊性，反映在物业服务法律关系上，就是大大增加了我国物业管理法律关系的复杂性。

小区围起来了，我们的“墙文化”就要求墙里面所有的事宜应当由一家主体来管理，这个责任毫无疑问就落到物业公司头上，而本案中的万科物业就是玲珑湾小区的管理主体，所以，作为物业公司“受人之托，忠人之事”，对于法官执行当然认为其有义务搞个清清楚楚，否则执行错了，岂不是我物业公司的责任，所以，才出现了本案中物业公司拒不配合执行被处罚30万的情况。从法律人的角度看，万科物业之举可能不妥，甚至违法，对于法官的执行岂有不配合的道理，但是从一般物业从业人员角度考虑，着实是情有可愿，因为如果车子被莫名其妙的拖走，按照目前的司法实践，物业公司或多或少是要承担法律责任的，所以现场的管理人员非法律从业人员，认为这个事必须得管情有可愿。

如没了围墙，肯定没有万科被罚30万的事了，我们再回到围墙里的物业管理，小区被围起，小区内外隔离开来，从此，警察叔叔基本不来小区的，小区里面的治安成为物业公司的事；房管所不来了，违章搭建要由物业进行劝阻；水电煤气公司不来了，说我们只管围墙之外。围墙里的小区造就了中国特有的物业管理模式，将物业管理成就为一个当之无愧的行业（其它国家很少称物业管理为一个行业），绝大多数物业公司也曾经赚的盆满钵满，而今大都在抱怨物业费太低难以维继，业主与物业的矛盾日渐激烈。一方面住宅物业公司的利润减少，服务下降，在管理上也力不从心；另一方面业主认为物业不负责任，小区被偷被盗、邻居扰民、违章群租物业统统无能为力。对于物业和业主的这种矛盾，实际上也可以理解为是一种物业管理模式对双方的“绑架”。这处绑架体现在由于社会公众认为物业是小区围墙内的管理者，所以物业公司不得不尽力将小区的所有事情做好，有能力管的保洁绿化要管，没能力管的保安和设备维修也要管，物业公司不是公益组织，好的管理是要业主埋单的，所以业主的物业费也在随着成本的增加而增加，由于物业公司无法承受目前围堵物业管理之重责，再高的物业费小区管理仍是问题重重。

实际上，围墙里的物业管理一开始就问题重重，根源在与物业公司根本没有能力来解决小区围墙里面的所有事情，业主也不会愿意为日益高涨的物业管理费“埋单”。先看看我们的小区安全管理，除了少数物业管理的小区之外，大多数小区外来人员都是可以直接进来的，我们的保安最多也就起到一个“威慑”的作用，更为意思的是，本律师遇到的一些小区失窃的案例，大多是发生在高档的别墅区为主，因为这样的小区貌似森严，但一旦进出就可以偷的如鱼得水。可以看出，物业公司和业主在目前的物业管理模式下，都处于“被绑架”的状态：物业公司什么都要管却难以管好，业主不得不支付高额物业费而服务却不尽人意。

相对于境外的物业管理，中国物业管理配置奢华但却问题重重，我们不妨来做一些比较，在法国，一些住宅楼连个保洁都没有，该打扫了就给保洁公司打个电话来人扫一下。科瑞物业在韩国管理的16万平方米的小区，竟然只派一个保安。香港的老住宅大楼，连个保安都没有，远不如我们的老旧小区物业做得好。笔者亲自到过美国的一个类封闭住宅小区（主要是用于租赁），呆了半天没看到一个保安和保洁员。再看看我们的物业管理，一个小区，动辄几十个保安保洁，24小时巡逻站岗，我们再破旧的小区，也有派一两个看门巡逻的。真是不比较不知道，一比较吓一跳-----中国物业管理真是了得。

规模大、住户多围合式中国住宅成就了了得的中国物业管理模式，也使得这种模式在管理上问题重重，政府主管部门、水电气公事服务公司都不进小区导致小区管理所有事情都成为物业的事。如何解决问题越来越多的物业管理问题呢？实际上2016年2月21日国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》或许给出了答案，当时本律师写过一篇《为小区拆除围墙点赞》（网上可搜索到）。实际上，如果小区拆除围墙，一个小区各自为政成本自担会成为社会集约管理成本，一个小区的道路、绿化资源成为社会资源，完全可以做得到成本降低，资源共享，至于土地的使用权和所谓的小区优质配套，业主只看到权利，而往往无视其巨大的维护成本。认为围起来更安全实际上是自欺欺人，更多的是一种心理作用。

了得的中国物业管理模式，思考至此或许并不成熟，30万的法院处罚，希望引发更多的物业管理模式的思考。