基本案情：

    2004年至2012年花好物业公司（以下简称花好公司）为青浦区月圆花园小区服务，服务期间收取地面停车费268100元。2013年月圆小区业主委员会（以下简称月圆业委会）成立，该委员会认为地面停车费应归属于广大业主所有，并多次联系花好公司催讨停车费事宜，但花好公司未答复，故月圆业委会诉至法院要求花好公司支付其收取的停车费268100元。花好公司不同意原告诉请并提出反诉，其认为：1.花好公司在服务期间，由于经营成本过高，停车费入不敷出。

2.在月圆业委会成立之前，公共部位的维修支出费用（包含电梯维修费与生活垃圾清运费等公共部位维修费用）由花好公司垫付，金额为180000元。针对花好公司反诉，月圆业委会认为：1.垃圾清运费、电梯维修费均属于物业管理费中2.花好公司需要使用维修费可办理相关手续，申请维修费用，因此对花好公司维修费垫付不予认可。

一审法院认为停车费属于业主共有部分的收益，除去物业公司的成本，其余应当归全体业主所有；对于花好物业公司反诉提出的诉请，法院认为1.电梯维修费与垃圾清运费不属于物业管理费用中；2.因月圆委员会成立于2013年，花好公司申请维修基金较为困难，法院有理由相信小区业委会成立之前，为维护小区正常运转，物业公司会存在垫付费用的事实。

争议焦点：

    物业公司维修电梯费用是否包含在物业服务费当中？如不包含，物业公司垫付维修费用行为是否获得认可，可否要求业委会返还？

    法院观点：

    根据2005年与2006年适用的物业管理服务收费核价项目来看，电梯维修费是不包括在物业服务管理中的，现花好物业公司实际支出的这些费用，应当根据谁受益谁负担的公平原则来确定有月圆小区业主共同负担。对于垫付维修费用，法院认为小区业委会未成立的情况下，物业公司动用维修基金购置维修是根本不可能的，虽然相关事项和费用理应事先经得当时居委会或者开发商的认可，但本院相信物业公司在业委会成立之前为小区的各项公共设施能够得以配套和有效运转、为积极履行物业管理的义务，应该存在垫付费用进行购置和维修的事实。

    律师点评：

    首先，电梯维修费是不包含在物业管理费用之中的。依据花好公司的物业管理合同约定包含在物业管理费中的“电梯运行费”指的是电梯运行的电费与电梯保养费。另外依据2005、2006年物业管理服务收费核价项目与《物业服务收费管理办法》（2008）第十一条第三项规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。可见电梯维修属于公用设备的大修、中修项目，因此不应该划入物业服务费的支出中，而应当通过专项维修资金予以支出。

    其次，业委会成立之前，物业公司垫付维修费行为是可以要求业委会返还。原因有如下几点：一是依据《物业服务收费管理办法》（2008）第十一条第三项，电梯维修是由专项维修资金来支付的，物业公司应该向业委会申请支取物业维修基金，而自身并无支付该款项义务。但该案中，业委会于2013年成立，物业公司向业委会申请维修基金显然是不可能的。因此物业公司自身垫付维修费的行为存在合理性。二是根据《住宅专项维修资金管理办法》（2007）第二十二条第二款：“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。可见业委会未成立之前，物业公司要支取维修基金修理电梯需要三分之二的业主同意，而电梯作为高层住宅的生活必备设施，如果等待申请维修基金，势必对小区业主的生活造成极大的困扰。三是小区业委会成立之前，物业公司垫付维修电梯费用是为了提供完善的生活设施，尽到自身的义务，为小区业主提供更加舒适的生活环境。因此在物业公司提供的物业维修费用凭证的基础上，应当对垫付维修费用行为予以认可。业委会也应当返还物业公司垫付的电梯维修费用。

    作为物业管理企业，在与开发商或业委会签署的物业管理服务合同中，应当明确物业公司的收费标准和服务范围，以明确物业管理费的使用范围，防止业委会对物业费的性质和使用范围的错误认识。在为小区垫付费用进行一些维修、更换事项时，要做好记录，并保存好合同、现场照片等证据，所施工工程应当经过相关业主和居委会等有关部门的确认，以明确工程施工的事实，防止出现类似纠纷时的被动。