2016年2月21日，中央公布了一份重磅文件，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，”还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”这一规定，对于目前中国绝大多数是封闭式小区的住宅物业建设而言，无疑会带来重大的影响，对于开发商而言，对于拿地、规划、施工、销售、物业管理各开发环节均会有较大的影响，在此，笔者对中国中央国务院的这一规定结合房地产开发的实际操作进行具体分析，与各位读者共同讨论这一重磅制度对房地产开发的影响。
一、住宅街区化对房地产开发模式的影响巨大，开发商小区配套职能弱化，产品本身品质将更为重要
在现行的开发模式下，开发商从政府手中通过“招拍挂”方式取得一块土地，从规划和施工建设，要完成整个小区道路、绿化、水电煤、暖气这些俗称为“小配套”工作，还要完成所谓的各类政府用房、学校、幼儿园、体育文化用房的各类“大配套”，在这种模式下，开发商俨然是一个标准的“城市开发配套商”，开发商一方面为政府交纳每平方米几百元（各地不等）的各类配套费用，一方面还往往在这些各类配套上大动脑筋、花巨额成本。而一旦住宅街区化之后 ，小区的概念就会弱化，原来所谓的小区配套，将更多地变化为政府配套。
就政府出让土地来说，小区改为街区后土地出让的规划条件、出让金构成、配套费问题都应当有一定的变化，以适当开发商身份的变化。从政府对房地产开发的审批而言，住宅街区化之后，政府各职能部门对房地产各开发环节的审批应当减少，就目前政府有职能部门对房地产开发的审批而言，虽然已经做出了一些改变，合并了一些审批流程，但是开发企业各类大大小小的报批事项也不会少于几十项，考虑到国务院各地政府部门“简政放权”的实际要求，加上本次文件又提出的“住宅街区化”，政府各部门对房地产开发的审批环节的减少应当是顺理成章的事情。
二、住宅街区化住宅产品规划设计提出了新要求，规划设计变更的风险将会减少
住宅街区化后，原小区内部的所谓“小区规划”已经不再存在，而更多意义上是街区内的“楼宇规划”。从政府规范角度讲，一些住宅小区的设计标准可因此而改变，比如说原来小区的道路设计标准，照明的设计标准都会随着小区的消失而难以适用，政府就好出台新的设计标准与规范。从开发商角度讲，除了楼宇设计外，其它的设计实际上成为代政府来设计（如果政府不自行设计的话），不管怎么说，小区景观、道路设计不再是开发商的设计重点，而对于楼宇的设计可能会有所改变，比如说更加注重安全问题，增加楼宇的技防功能。
按照笔者作专业律师的经验，从目前一些小区的常见法律纠纷看，很大意义上是规划变更问题造成的，由于变更小区规划开发商和业主们对簿公堂的情况有一定的普遍性，而小区规划变更为街区规划后这方面的纠纷会大量减少，开发商为谋取更大利益而变更规划的动力也会大大减弱，实际上变更街区规划与变更小区规划也会有更多的难度。
三、对施工建设的影响，与各政府配套部门的衔接问题更为突出，有待各地政府部门进行具体规定
从目前房地产开发的施工环节看，小区红线内几乎所有的施工工作均为房地产企业委托施工单位完成，在实际住宅规划街区制的情况下，很多施工工作，比如说道路、绿化、管线是市政工作，应当是政府负责完成的，或者由房地产企业建好后移交给政府相关部门，不管怎么说，都会大大减少房地产企业的施工成本。从实行操作看，原来住宅配套在小区改为街区后，一些具体的市政工作如何与开发商的施工界面进行衔接是需要各地方政府有关部门作出具体的操作细则，按照笔者目前对房地产行业操作的理解，政府可能还是会让房地产开发企业代建这些道路绿化工程，而给开发商减免一些土地出让金或者承担代建工作的一些建安成本，因为一些城市在让开发商代建一些政府配套时也是这样做的，比如说开发商帮政府建造学校，幼儿园，在移交给政府后政府给一笔代建费用，当然也不排除政府将配套工作作为工地的出让条件，道路和街区绿化仍然由开发商来无偿完成，这些土地出让合同的“霸王条款”，是需要整治和规范的。
四、对现行的物业管理模式提出挑战，物业公司的传统管理服务职能会弱化
就物业管理模式而言，原来的保安、保洁、绿化、维保“四保”服务形式将会变化，原来以小区为单位的物业管理服务工作会逐步变化为以楼为单位进行管理成本核算，“现在物业管大门，未来是管大楼”可能会成为常态，实际上，每栋楼安全了，街道自然就可以开放了。从物业管理的需要看，虽然以小区为单位的物业管理事务变化为以楼宇为单位的物业管理事务，但是街区内的物业管理工作还是需要的，比如说道路的维护、绿化的保养，管线的维护，这些市政维护工作物业管理企业实际上可以接管一部分或全部，成为专业管理公司或者集多种服务的城市服务配套商。
目前，住宅街区化还只是停留在政策层面，国家目前的法律、法规对此并未有相关的规定，在操作层面，住建部及各地方职能部门更未出具相关的操作办法，住宅街区化的推进问题可能还需要一段时间，各地具体操作上也会存在一定的差别化，其推进的过程也肯定会有一些问题和困难，但是，不可否认的是，推进住宅街区化对于充分利用有限的土地资源，减化房地产开发企业的负担，改变政府各职能部门不进社区的现状无疑有着极大的积极意义。
宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人 13916190880
