引子：

购房人遇到房屋质量问题、延期交房、配套不到位等一系列头痛的事情，当求助无门时往往选择封小区大门、到政府去静坐、封堵公共交通等方式进行非理性维权，这种现象已经不是个案，甚至也已经不能再成为新闻。表面上看是开发商的贪婪所致，而其后更多地是反映了政府和有些购房人的贪婪，法治苍白使得开发商即不敢得罪根本不讲理的政府机关，也无法与购房人通过对簿公堂解决各类房屋买卖纠纷。从社会发展角度讲，社会经济高速发展所带来的浮躁、社会分配不公所带来的心理失衡、立法滞后所带来的无章可循等多重因素则给“房闹”带来更大的空间。贪婪之门的关合需要的是良法的执行、政府行为的规范和司法权威的彰显。

案例一：

2015年9月12日，上海南北高架北向南方向异常拥堵。原因竟是有多辆张贴条幅的小轿车停在高架上维权。记者从网上照片看到，这些私家车上统一张贴着投诉某楼盘的标语，令南北高架在周末堵成红色，网友评论支持维权的声音仅占少数，指责堵路行为的声音成为主流。

案例二：

上海市嘉定区某楼盘，因为开发商将小区的别墅区域与高层区域用绿化带隔开，高层业主要享受别墅业主的同等待遇，导致高层业主多次封堵小区大门，严重影响业主的正常通行。

案例三：

上海市宝山区某楼盘，居民对开发商当时的拆迁补偿不满，认为当时分配的房源是不配备电梯的多层房，而现在安置房屋则是高层房屋，集体到开发商售楼处静坐，开口就是每户再要100万的另行补偿，导致开发商售楼处无法正常接待，营销活动无法正常进行。

购房人的非理性维权，从小的方面讲，会给开发商正常房地产开发造成极为负面的影响，进而影响到整个行业的健康发展。从大的方面讲，非理性维权严重冲击着法律的尊严、政府的公信力，甚至道德的底线。笔者作为一名专业从事房地产法律服务的律师，从大量的非理性维权事件来看，开发商、政府、购房人都不会认为这是维权之上策，但是群体性的房地产纠纷反映的是房地产开发中体系性、机制性的综合问题，似乎“房闹”方式对购房人来说是更为有效的维权方式。

为什么会出现如此非理性维权，本律师在此与各位读者分析一番：

贪婪政府行为的随意性是购房人非理性维权重要因素

地方政府贪婪是推高房价的最重要的因素，乃为不争事实，一套房屋是平常百姓“住”的场所，是其一生最重要的资产，是政府依赖土地财政的必然产物，是开发商逐利的必然产品，对于房地产开发中的各方在这个开发过程中无疑都会追求利益之最大化，地方政府为了满足财政所需更是概莫能外，赤裸裸地推高房价、进而推高地价是任何一级地方政府的不二选择。

从房地产开发的实际操作流程看，本来是正常的拿地—开发—销售简单的开发流程，却被政府搞的极为复杂，没人能说得清楚一个开发流程下来到底需要盖多少政府公章，权力的寻租空间之大已经到了无可附加的程度，所有与房地产开发有关的部门都张开大口，贪婪地通过房地产开发企业在吮吸着所有购房人的血。

地方政府为了自己利益的最大化，在利益面前更为肆意枉为，即使是合法出让的土地，领导可以根据自己的喜好变更上届政府的规划审批，可以收回已经出让的土地或责令开发商变更规划，今天说这个地块作住宅用地，明天讲这个地方要做商业，最终造成开发商不得不跟前政府走而造成对购房人的违约。

从法律层面讲，政府行政也勉强公开透明，但是这一透明却是政府可以操控的，如果一个地块要变更规划征求居民意见，政府随便找个地方张贴一下公告，拍张照片就算公示了，拿到法庭上也可以和为堂而皇之的证据，实让人汗颜。地方政府行政要合理合法，它会出台各类所谓“规范性法律文件”，就让国家的法律成为空文，让地方政府的财务利益最大化，甚至是个别官员利益最大化。

开发商不诚信行为是造成业主非理性维权的直接原因

违法成本低、收益大，成为一些开发商敢于冲破法律的底线最大的底气，为了卖房子，有些开发商会作出一些不切实际或者说是根本难以履行的承诺，最后在交房时承诺变空，导致业主通过各种方式非理性维权。有的开发商看到房价上涨，与地方政府主管部门沆瀣一气变更小区规划、增大容积率，原本是底密度小区，最后交房时绿化率减少、容积率增大，整个房屋品质大打折扣，购房人变身”房闹”便不难理解。

购房人的贪婪是造成部分非理性维权的原因之一

根据笔者服务房地产这个行业法律多年的经验，这几年由于业主自身原因来进行所谓“维权”的情况逐渐多了起来，本文开头所举的第二、第三个实例就是如此，比如第二个案例，本是别墅区与高层区域分开就是当时沙盘所显示的状态，业主入住时也是知晓的，但是在入住后却要与别墅业主有“同等地位”，将别墅区与高层进行打通，目的达不到就采取封堵大门的方式来维权。第三个案例也是如此，本来就是已经拆迁安置完毕的村民，过了好几年再找开发商要求增加对自己的拆迁补偿，这些毫无底线的要求只能说反映出购房人的贪婪，而政府在处理这类事件时所表现出来的毫无底线的所谓“维稳”方式更是助长了这些购房人的不合理要求，并且会让他们的非理性维权屡屡得手。

司法的苍白是造成购房人非理性维权的无奈选择

法治成熟的国家，通过法院诉讼来维权可能是文明社会最恰当的方式，但是我国目前司法的公信力着实让人担忧，民事诉讼法院更多的考虑是平衡，而不是公平公正，比如说小区规划变更，法院可能判决对购房人进行赔偿，但是法院往往会考虑业主人数多、赔偿数字大，开发商无力承受，对于这种情况，往往象征性判一点，甚至找个理由干脆不判。行政诉讼政府主管部门在法庭上更是“又臭又硬”，明明是自己不对，却振振有词，本律师在安徽代理一土地纠纷，对方的代理人竟然当庭威胁：你们房地产公司没有偷税漏税问题吗？没有其它违法的事情吗？让人当庭汗颜。

总体上讲，出现这样的非理性维权是毫无底线的贪婪必然结果，在此，本律师提出一些建议，只求对这些问题的解决输入一些正能量：

一是规范政府依法行政，改进目前政府在房地产开发管理中的微观管理的行政方式。就房地产开发而言，中国的房地产开发是政府主导的房地产开发模式，政府不但垄断房地产开发所需要的所有土地，而且完全可以控制房地产开发的整个流程，拿地、施工、销售均要经过政府一层层的审批，一层层的审批后面还是腐败、暗箱操作，侵害购房人利益的事情不可避免，减少政府在房地产开发环节的审批是可以改变开发商拿着政府的批文堂而皇之地实施侵害业主利益的行为，比如说开发商说规划变更政府通过了，甚至说是政府要求的，所以不同意规划变更后对业主的赔偿。本律师认为，政府的审批应当集中在是一些城市规划的硬指标，比如说绿化率、容积率、建筑覆盖率、限高间距，这些指标完全可以在土地出让时定好，实无需审批，只要事后规划验收就可以了，至于工程质量，完全可以引入保险制度和项目经理终生责任制来解决，而不是目前打着质量验收备案的旗号做着实为审批的事。实际上政府为自己审批的必要性列出各种听起来有道理的言辞，一方面是计划经验管理模式余孽在作怪，而更多的是满足部门利益，甚至是满足个人之贪心。

二是加大对审批环节中的问责，规范行政行为。当“有权必有责、用权受监督、侵权要赔偿”成为头顶利剑时，政府的行为日渐变得规范。“房闹”中的一些延期交房、延期办证、规划变更实际上和政府的“不作为、乱作为”有着直接的关系，房子建好了，迟迟办不下来交房手续，政府规划变更了，项目不能审批，是本律师经常要帮助客户处理的“非”法律事务，只有让政府权利与责任真正实现“清单化”，并严格执行、严格问责，房地产开发整个流程才能通畅无阻、权力的贪婪才无寻租空间。

三是守住司法公平公正的底线，让违法成为开发商、购房人和政府主管部门不敢碰触的高压线，从最后一道防线为开发商、购房人和政府主管部门关上贪欲之门。司法公司首先是法为行之有效的良法，在房地产开发领域，在三个方面缺少良法：一为法律规定的一些制度设计不契合实践司法操作所需，比如说预售制度。预售制度这一制度本身没有不对，只是我们缺少相应的保障预售制度下不侵害业主利益的法律规定，比如说国外的预售后不满意无条件退房制度，预售资金的有效监管制度，违反预售合同的严格责任制度，房屋质量的保险制度；其次是良法的有效执行，比如说对行政行为违法的问责，政府相关的问责规定不可谓不多，但是实际能执行、能真正问责的情况不可谓不少，法院目前在司法实践中处理房地产案件，特别是群体性事件，往往出于维稳考虑，从“法不责众”的角度来肆意扩大司法的自由裁量，判多判少更多是考虑是否有利于社会稳定，而非法律之规定，导致司法的公信力受到严重质疑；最后，从广义的司法看，还应当包括公安及其它政府部门的严格执法，就房地产中出现的“房闹”事件，实际上绝大多数已经达到《治安处罚法》规定的可以进行行政拘留和罚款的程度，甚至可以追究刑事责任，但是公安部门对这些事情大都不会严格执法，而是“调停”纠纷为主，公安机关俨然沦为纠纷的调解机构，而非维护社会秩序的强制性执法机构。

最后，我们不得不承认，在市场经济大潮的裹挟和社会变革的巨大冲击下，公民的权利意识快速地觉醒并茁壮地生长是不可逆的，我们也不能否认这是社会之进步。政府部门必须首先为维权百姓提供一种行之有效的方式，然后再去规范购房人或开发商的不当行为，让法律之外的贪婪无生存之地。实际上，人们不会赞同购房人不理性的维权，但无人知晓在政府行为不规范、司法苍白无力情况下，如何让购房人的权利得到充分保证，其无理要求泯灭。