本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。

基本案情：

陈某、傅某和惠格公司于2007年9月15日签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定，惠格公司应于2008年7月30日前将系争房屋交付陈某、傅某使用，如未在规定的期限内将房屋交付的，应按陈某、傅某已支付的房款日万分之二承担违约金至实际交付之日止。2008年7月26日，陈某、傅某前往惠格公司处办理房屋验收交接手续时，发现系争房屋存在露台地坪开裂、涂料脱落、多数窗外框裂缝、南卧天面开裂、未通电及未安装电表等情况，遂拒绝办理房屋交接手续。嗣后惠格公司对前述质量问题进行了整改，2009年4月4日，双方签署房屋交接书。2010年11月，陈某、傅某诉至法院，要求法院判令惠格公司给付陈某、傅某支付从2008年7月26日至实际交房2010年5月14日的逾期交房违约金。

该案中涉及几点购房人与房产企业常见的纠纷焦点，首先，陈某与傅某是否有权拒收房屋？其次，由于陈某、傅某拒收导致的延期交房，是否需要房产企业承担责任？最后，如果开发商需要承担着责任，责任范围如何界定？下文本律师将对上述的三个问题结合具体案例进行分析。

    一、房屋质量问题导致延期交房，相关责任由谁承担

   案例中陈某和傅某与开发商惠格公司签订了房屋预售合同，那么惠格公司就必须依据合同将符合交付标准的房屋交付给陈某和傅某。虽然，惠格公司有提供《上海市新建住宅交付使用许可证》来证明房屋具备交付条件，但由于房屋是供购房人使用居住的，而惠格公司履行的交付的没有通电且房屋质量有问题的房屋，减少甚至丧失了履行的价值，使得购房人无法实现它的效用价值，从而导致该履行行为属于瑕疵履行。因此，依据《合同法》虽然惠格公司其交付了房屋，但并没有全面的履行合同义务，交付一套可供使用的完整房屋。因此，购房人基于其违约行为有权拒绝收受该房屋。

基于上述分析我们得出该房产公司交付行为属于合同的瑕疵履行，依据《合同法》第一百十一条，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，......要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。可见，对于房屋质量问题，购房人可以要求其承担修理、更换等责任，这是法律赋予购房人的权利，那么，由此产生的延期交房，购房人无须承担责任。相反，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条，未在约定的期限内交付房屋使用，视为延期交房。案例中惠格公司对质量房屋进行整改，导致了延期交房，因此，惠格公司需要承担逾期交房责任。

    本案中最后一个争议焦点在于，惠格公司的逾期交房责任范围是什么。购房人认为惠格公司应当承担从约定的交房之日起至实际交房之日的违约金，但本案中有一重要时间节点——2009年4月4日，购房人签订了房屋交接书。该行为说明购房人对惠格公司之前的整改与修缮予以认可，并完成了房屋交接，此刻即说明房屋已经交付完成。那么惠格公司应当对约定交房之日至2009年4月4日这段期间承担逾期交房责任。而对于之后房屋出现的问题应当承担保修责任而不是逾期交房责任。

    二．未写入保修的项目，房产企业是否需负保修责任

    房屋质量问题的争议贯穿整个房屋买卖过程，不仅包含房屋交接时还包括房屋交接后。对于房屋交接后产生的质量问题，房产企业应当承担保修责任，然而，保修责任具有一定的范围，如果上述案例中，陈某的房屋在一年后发生墙壁开裂问题，但该问题在双方约定中并没有写进保修项目，房产企业是否需要承担保修责任。

   惠格公司作为涉案房屋的开发商，应对其销售的房屋承担保证质量的责任，该质量保证应当是全面的。只要购房人提出修缮请求是在保修期内，开放商都应当承担责任，这也是全面履行合同的表现。惠格公司所提供的质量保证书虽未将墙面开裂列入保修项目名录，但并不排斥惠格公司对房屋墙面承担保修义务的责任。

    但是需要注意的事，惠格公司仅对房屋修缮的直接损失承担责任，对由于房屋问题而导致的一系列租金、搬运费用等间接损失无须承担责任，这也是民事责任遵循的一贯原则即以实际损失来赔偿，使权利恢复到侵害之前的状态，而一般不具备惩罚性的规定，这样控制保修责任的赔偿，也避免的责任的无限扩张，有利于平衡双方的利益及公平的实现。

    三．房屋保修期已过，业主能否主张保修责任

     上述分析是基于购房人在保修期内提出质量问题的，那么对于保修期后提出的质量问题，业主是否有权主张保修责任。我们还以上述案例为例，如果购房人在10年后提出房屋质量问题，并要求惠格公司承担保修责任，那么惠格公司应如何应对？

首先，惠格公司是否要承担保修责任取决于房屋质量问题的种类。第一类：一般房产企业对于房屋墙面、楼面、管道发生渗漏；雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；门、窗安装不密闭、发生翘裂；墙面、顶棚抹灰层脱落；照明线路发生故障等工程质量问题承担从交付之日起两年的免费维修责任。可见2年时限是开发商对自身负担的义务定下的期限，而购房人在合同中签订就说明认可了开发商该项承诺。依据禁止反言的契约原则，购房人应当遵循约定，不得出尔反尔。 那么，本案中购房人在交付房屋10年后提出该类房屋质量问题，显然明显超出了免修责任的年限，购房人要求惠格公司修缮该类质量问题的要求没有依据，惠格公司也无义务履行保修工作。

从常理来分析，房屋属于商品供人居住，不可避免的会产生一定的消耗。10年的时间对于房屋的墙面及窗户等装饰材料必然会造成一定的磨损，给居住人造成损失，但该类损失如没有明确的证据证明是由开发商造成的，那么开发商可以就10年后出现的该类房屋问题不承担保修责任。但对于另一类房屋质量问题，开发商是无法免除自身保修责任的。

第二类：根据我国《民用建筑设计通则》规定民用建筑的主体结构的保修期至少为50年。也就是说如果质量问题是关于房屋主体结构的，那么房产企业将对房屋进行至少50年保修。这是避免房产企业为了谋求利益，而偷工减料导致房屋无法安全使用的规定。本案中，如果购房人的房屋经过有关质检部门的检测发现是房屋主体结构的质量问题，那么购房人有权要求其承担保修责任。

规避措施：

一．房产企业明确收房标准，审查业主拒收理由

对于购房人来说，在接收房屋之前应当对房屋进行查验，发现影响正常使用的问题可依此予以拒收，之后还可以追究开发商逾期交房的违约责任，一旦接收，之后发现质量问题的也可以请求开发商整改，但是将无法追究开发商逾期交房的责任，而期间的物业费等将由购房人自行承担。案例中由于购房人在房屋交接时拒绝接收房屋，要求开发商整改，此时开发商由于整改而导致的延期交房是要承担延期交房责任的。从开发商角度讲，建议在合同补充条款中明确关于业主收房的标准也应当明确约定，对于毛坯房，主体结构合同取得竣工备案表的情况下，业主无权拒绝收房；对于精装修房，也可以约定同样的收房标准。

    二．房产企业应明确保修范围、减少赔偿比例

在预售合同中应当详细约定房屋质量问题的违约责任形式，明确保修的范围和时间，具体到质量问题的通知时间、修复费用的承担方式、补偿费用的比例等，以保证在质量出现问题时有有效可行的救济方式。开发商明确了保修的范围和时间，可以更好地保障开发商的权益、也可以避免不必要的损失。作为开发商，对于示范文本中规定的修复后赔偿的问题，应当合理减少赔偿的比例，目前很多开发商去掉了这一条款，或者将其改为赔偿修复费用的0.1%。

三．施工阶段严格把关，避免交房后追责

因为基于合同的相对性，购房人一般发现质量问题就找开发商，而真正该归责的可能是施工单位、设计单位。故开发商一要在建设施工期间应当严格把关，二在发现质量问题后应当及时整改以减少违约风险，并采取合法途径追究施工有关单位的责任。在上述案例中，购房人出现质量问题首先找开发商进行问责，而事实上是由建设施工单位负责承建该房屋，因此，施工单位是需要承担责任的。为避免开发商对购房人进行赔偿后无法向施工单位追偿，应当在合同中明确的规定发现质量问题的追偿责任，以减少自身的损失。