本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得
基本案情：
上海市阳光花园小区位于上海松江区，在小区内建有一会所，小区的门口建有门楼。该小区的开发商系上海景坤房地产开发有限公司。长期以来，该小区的会所未投入使用。2007年，上海市阳光花园小区业主委员会向上海市松江区人民法院提起诉讼，要求法院确认该小区的会所为全体业主所有，将会所的钥匙交还业主委员会，另外，开发商出租了小区门口的门楼，业主委员会认为，开发商应将出租的收益返还给小区的业主。法庭上，开发商提供了会所及门楼的产权证，产权证记载的产权人为上海景坤房地产开发有限公司，据此，开发商不同意业主委员会的诉讼请求。
法院观点：
法院认为，案件系争的会所与门楼产权明确，其建筑面积未被小区的全体业主分摊，业主委员会要求开发商将会所的钥匙进行移交、将门楼的租金交给业主委员会无法无据，驳回了原告的诉讼请求。
小区配套设施如会所、车位、物业管理用房的权属问题，一直是业主与房产企业产生纠纷的主要原因之一。在本案中，对于开发商而言，其认为会所等配套设权属归自身所有，对会所的处置也有相应的权利；而对于业主，其认为会所等配套设施应当属于小区的共有部分，因此，配套设施的权属应当归全体业主所有，所得收益也应当分配给全体业主。那么，到底配套设施应当归谁所有？收益由谁享有？笔者结合自身多年的房地产诉讼经验，根据小区公建配套的类型不同，欲从以下几个方面来分析：
一．小区会所产权明确，全体业主能否主张权利
房产企业与业主在签订房屋预售合同时，如果将小区的会所面积列为业主需承担的公摊面积的范围内，那么该会所应当视为全体业主的共有部分。因此，对于小区会所的处分，应当经过全体业主的同意，而对于会所的收益，也应当归于全体业主。但，在本案中一小区业主的公摊面积中并不包含会所面积，二小区的房产企业拥有该会所的产权。基于以上两点，笔者认为，该会所的权利人应当为房产企业。房产企业既然是该会所的所有权人，那么房产企业就有权对会所行使处分及收益的权利。因此，本案中，景坤房地产公司对该小区会所的处分无须得到业主的同意，通过处分而享有的收益也无须分配给业主。所以，全体业主并不享有该小区会所的所有权，因此主张的权利因没有依据而无法获得支持。
二.物业管理用房出租，小区业主能否享收益
对于小区会所问题存在的争议在于小区权属问题，而对于物业管理用房的权属并没有太大争议。依据《 物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”可见，物业管理用房归全体业主所有，如需改变用途要经过业主大会的表决同意，更改用途后的收益应当归全体业主所有。
案例二：甲公司是乙小区的开发商，乙小区竣工于1996年并拥有1000平面的物业管理用房，实际上该小区物业中心仅用了约300平米，其余均出租给商户使用。乙小区业委会要求物业公司返还租金。
本案中出现的争议焦点不在于物业管理用房的权属问题，而在于物业管理用房的配备面积。2004年国家颁布的文件规定，小区物业管理用房的面积应不低于小区总建筑面积的0.2%。而上海市房地局回复上海高级人民法院的工作函明确：2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪府发〈2004〉38号，该文规定按照小区建筑面积的千分之二提供，最低不少于100平方米）的规定执行。1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房按规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。
结合本案，小区于1996年11月竣工。根据当时的状况，对小区的物业管理用房是否配置、如何配置，相关的法律法规并未作出具体的标准规定。依据“从旧”的法律适用原则，不能苛求既定事实符合现在法律的要求。但在本案件中，尽管当时的法律法规未作明确规定，但甲公司依然实际提供约300平方米给业主委员会及物业公司等作为办公用房，也已符合1997年之后国家颁布的有关法律规定。甲公司在满足业委会及物业公司实际办公用房的前提下，将用途登记为办公用房的多余产权房出租，是财产所有人占有、使用、收益、处分自己权利的表现。因此，物业管理房屋多出配置的部分应当属于房产企业所有，并由其享有收益和处分的权利。
三．总平图与许可证不一致，建筑物性质如何确定
对于上述案例的争议都属于小区业主与开发商因约定不明而导致的权属争议，那么对于约定明确的总平面图与许可证不一致的情况，开放商是否需要承担责任，该建筑物的性质应当如何界定？
案例三：上海润华置业有限公司系《上海临汾名城润华公园城市》楼盘的开发商。北城公司系该小区物业管理公司。润华公司取得《建设工程规划许可证》，该许可证所附总平面图载明包含门卫室11A地块。但建筑工程项目表及建筑工程建筑施工图中则标注 “11A”系相邻有隔断的两间商铺。后经验收，明确11是商铺，并办理产权证转让给他人。小区业委会要求恢复该地块作为物业管理用房使用。
本案中华润公司取得许可证所附总平面图上标注上述建筑物为“门卫”，但在前述许可证项下的建筑工程项目表和建筑工程施工图中，亦将涉讼建筑记载为商铺，而房地产登记行政部门也以“商铺”性质对上述建筑物进行了房地产登记，由于规划许可证中明确规定：“本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”。可见同为许可证项下的图纸及建筑工程项目表及建筑工程施工图存在同等的效力。即不可能通过一项资料来推翻另一项资料。另该案中，系争房屋已经合法转让给第三人，并且通过公证机关公证已具有了法律效力，如果对其加以否认，对于第三人而言显失公平。因此，此时法院不可能不顾其他证明文件而只看一张图的标注来支持业委会的请求，故临汾名城业主委员会要求确认系争建筑物为物业管理用房的诉请难以得到支持。
规避措施：
一.明确小区会所权属、谨慎刊登宣传广告
房地产营销过程中，特别是在预售合同对房屋买受人购买的建筑面积的约定中，是否含有会所即是否将会所摊进了公摊面积，需要明确约定。如果均摊了，其产权就归全体业主所有。开发商有责任向全体业主说清楚此事项，避免不必要的讼争。在案例一中，房产企业在约定中未将会所的面积计入公摊面积中，并办理了产证，足以证明自己对会所的所有权，使得小区业主的诉请没有依据而难获支持。
另外，关于会所的纠纷，还会涉及到是否按照开发商的许诺进行的会所功能的配备，如果未配备小区会所开发商许诺的功能，也往往会引起小区业主的诉讼，所以建议开发商不宜将不能实际的会所功能在广告或合同中注明。因此，对于开发商的广告宣传应当谨慎，尽量不要夸大宣传，避免自身信誉的损害及产生不必要的纠纷。
二．告知小区物业管理用房配备，明确竣工时间节点
对于物业管理用房的配置，开发商应当保证小区物业管理用房的面积达到所占小区总建筑面积的比例要求，同时要对其所有的房屋产权进行明确并告知有疑义的业主，以消除业主对开发商对其本身作为产权人的房屋进行占有、使用、收益、处分的妨碍。因此，在合同中应当注明物业管理用房达到标准外的其他房屋的权属及用途。
在案例二中，由于该小区的竣工时间较早，当时还没有法律对物业管理用房的配备做出具体的规定。此类情形对于房产企业还是处于有利地位，此时法院因对于既定事实不能苛求其达到现在的法律标准，所以法院对于业主主张权利是很难给予支持的。但由于各地物业用房的配备要求时间节点不同，开发商应当注意小区竣工的时间节点，以便自己在诉讼中能处于有利的地位。
三．申请许可证资料应当保持一致，避免不必要的诉讼
开发商对于建筑物的性质，在设计规划、申请许可证以及申请登记等事项中，应该保持一致，以避免类似建筑物性质的确权纠纷。建筑物的性质影响其用途，如果性质不清的，还可能引起购房人对合同约定的争议，不利于建筑物的正常销售租赁，所以开发商应当对此予以重视。本案中开发商图纸与建设施工项目表等记录不同，导致与小区业主产生纠纷。
对于该类情况，开发商应当尽量避免对小区规划进行变更，如有实在需要变更规划，应当在合同中注明相应的免责条款，以减少自身的损失。
