本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。
案情简介：
(一)2008年5月12日，沈甲与万业公司签订《上海市商品房出售合同》一份，购买乙小区204号房屋。次日，沈甲方考虑到该房屋楼层较低、面积过小，向万业公司提出书面申请，要求换购该栋404室房屋，并要求免除违约金。2008年6月3日，沈甲与万业公司签订404室房屋的《上海市商品房出售合同》，并享受“凭小孩出生证多享受一折；送三年停车费”的优惠。
(二)2008年10月中旬，沈甲楼上504室业主沈乙与万业公司解除预售合同，重新购买了万业公司开发的其他房屋，价格低于原504室，并获送产权车位一个。上述交易价格均符合当时的市场价格。
2010年3月12日，沈甲向原审法院提起民事诉讼，诉称，根据《上海市房地产转让办法》万亚公司滥用解除权。在市场降价的情况下，开发商向己方发催款单，却无原则地同意沈乙退房换购，扰乱诚信的房地产市场交易秩序，对同时期的购房人来说显失公平。故向法院提起诉讼，请求确认万业公司违背了后合同义务，责令万业公司沈甲赔偿损失15万元，并送产权车库一个。
争议焦点：
本案中由于受房地产交易市场价格波动影响，沈甲在市场价格较高时买到的房屋遭受贬值，使得沈甲认为交易显失公平，而要求房产企业进行补偿。房产企业认为市场价格波动属于正常情形，无须承担任何赔偿责任。那么对于房屋降价，房产企业是否需要承担赔偿责任，笔者将结合对本案中的争议焦点来分析此问题：
一．万亚公司在签订后降低房屋价格，是否违反了后合同义务
依据《中华人民共和国合同法》第九十二条对后合同义务有明确的规定，即“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。可见后合同义务是一种法定义务，是根据一定的交易习惯确定的，其包括通知、协助与保密义务。本案中沈甲认为，万业公司同意原504室业主沈乙解除出售合同，以低于原504室房屋单价的价格购买其他楼盘，并送产权车库，以及以低于原504室单价的价格再次出售504室并送产权车库的行为，侵犯了沈甲方的知情权，选择权，维持沈甲方与上述购房者以同等价格购买同地区房屋和得到同等的实惠是万业公司的后合同义务，因此，万亚公司违反了后合同义务。
笔者认为首先，知情权是指知悉、获取信息的自由与权利，包括从官方或非官方知悉、获取相关信息。该权利发生在缔约缔结前和缔约缔结时，是保障双方交易有序诚信进行所需要遵守的先合同义务。对于本案中沈甲已与万亚公司签订合同，万亚公司并未对其销售给沈甲的房屋信息有所隐瞒，故不存在侵犯其知情权的问题。其次，交易选择权是权利持有人在契约到期日或之前，以一固定价格向对方购买(或出售)一定数量的标的资产(或商品)。可见，选择权是一种权利，卖方可以选择卖给甲或者卖给乙，同样买方也可以选择买甲或者买乙的商品。本案中，万亚公司将原504的房屋卖给任意购房人都是该公司的权利，不存在侵犯沈甲交易选择权的问题。最后综上，一知情权和交易权均在合同缔结前或者缔结时产生的权利，不属于后合同义务；二经过上述分析，万亚公司也并未侵犯沈甲的交易知情权与选择权，故沈甲的诉请无法律与事实依据。
二．万亚公司将两套类似的房屋以不同价格出售给业主，是否违反了公平交易原则
万亚公司的交易价格是否公平，应当以市场价格作为衡量标注。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第72条：一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。可见，交易是否显失公平是基于合同是否违反了等价有偿及公平的原则。本案中，沈甲与万亚公司签订合同时，万亚公司并未对房屋信息状况进行隐瞒，在交易过程中，依据市场价格将房屋卖给沈甲，虽然后来万亚公司与沈乙的房屋成交价格比与沈甲的成交价格低，但是并没有过分的偏低，还是以市场价格为基准线的波动，属于市场交易中的正常情形。因此，万亚公司并未违反公平交易原则，也未违背等价有偿原则。
另外，对于万亚公司对沈乙购买房屋并赠送车位的情形，笔者认为亦未违反公平交易原则。由于受房地产市场波动的影响，万亚公司调整房屋售价并赠送车位的行为是一种促销手段，并不构成价格欺诈或者造成对其他购房人的侵害，完全是一种应对市场变化的自身调节行为。
三.万亚公司同意原504业主沈乙解除合同是否构成滥用解除权
本案中沈甲认为，万亚公司未同意沈甲无须支付违约金的方式解除合同，但在房地产市场价格下降后却同意原504室沈乙解除合同并未承担违约金，属于解除权的滥用。依据《上海市房地产转让办法》规定：“房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同”。该规定是为了限制开发商滥用解除权，可防止一房多卖，但是该权利滥用的前提是未解除合同关系而将房屋转让给第三人。而本案中沈乙与万亚公司已经通过合法协议解除了原购房合同，属于合法的转让，因此并不会产生解除权滥用的情形。
另外，商品房买卖合同中解除权是一种约定的权利，只要符合解除条件双方即可解除合同；但如果未出现可以解除合同的情形，当事人双方依然可以通过约定来解除合同，这是意思自治的体现。在本案中既然解除合同的同意权交给万业公司，万业公司便有权行使或者放弃该权利，也有权选择对谁行使该权利。而万亚公司同意通过无须支付违约金的方式与沈乙解除合同，该行为是万业公司处分合同权利的行为，他人无权干涉。
综上，契约自由是市场经济的一个基本特征，本案当事人出于真实意思表示而签订合同，对双方具有拘束力，从市场价格来看，该合同交易价格符合市场规律，并不属于严重不合理。而开发商根据市场情况以不同价格与其他购房人另行签订预售合同，也属于意思自治的体现，应当予以尊重。因此，由于房地产市场价格波动而导致的降价行为无须向之前的购房人承担赔偿责任。
规避措施：
上述案例多出现在房地产市场行情不佳，开发商降价促销的情况。从目前的司法案例看，基本没有支持业主诉求的。因为对于市场价格波动房产企业做出价格调整是应对市场的正常行为，并不存在欺诈或者违反公平原则。
但是，房产企业需要注意的是，如果预售合同中进行约定，比如要求开发商保证在一定时间内该类房屋售价与其保持一致，否则视为违约，或者保证所有同期购房人享受同样的优惠待遇等，开发商可能要承担相应的违约责任。
