本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。

基本案情：

2011年7月24日，叶x、陈xx与垄盛公司签订《上海市商品房预售合同》，合同补充条款一第二条约定：预售广告、售楼书、沙盘展示、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。本合同正文内容与本补充条款内容不一致的，以本补充条款内容为准。
    垄盛公司销售同润玫瑰芳苑时对轨道交通22号线作如下广告宣传，在系争楼盘销售处室内墙上广告和纸质宣传广告上标注：轨交22号线中的闵西站（或车墩站）在系争楼盘的东侧。其中闵西站（或车墩站）上用申通地铁标识进行标示。其中硬质纸质广告右下角载有两行小字：本资料仅作为参考用途，其中的任何内容（包括但不限于标注、设施、面积、建筑等）仅供示意，不能作为交房标准及面积计算的标准。所述面积为暂测建筑面积，有关本资料的任何内容及其他一切事项，以政府有关部门审核后批准之文件、图册及房屋买卖合同约定为准。。此外，垄盛公司在其影佳路和沪杭高速上的户外广告中均载入申通地铁标识。其中影佳路路口广告右下角载明：本广告仅供参考，最终以政府有关部门审核后批准之文件为准，广告中具体内容可作为购房合同附件。
   合同签订之后，叶x、陈xx发现轨道交通22号线实质为金山铁路线，为市域铁路。该路线从2009年8月开工建设，起点站为上海南站，终点站为金山卫，途经徐汇、闵行、松江、金山。系争楼盘东侧建有车墩站（曾名为闵西站）。该路线已于2012年9月28日开通试运营，全程票价为10元，最低票价为3元，能使用交通卡，但无法使用老年卡。
    2011年11月28日，叶x、陈xx向法院提起诉讼，经法院释明《上海市商品房预售合同》为有效合同后，叶x、陈xx认为垄盛公司在系争楼盘广告中使用申通地铁标识的虚假广告行为使其对系争楼盘的性质产生重大误解，故以重大误解为由请求法院撤销双方之间签订的《上海市商品房预售合同》。
    法院观点：

本案中，原告的主要观点是由于被告房地产公司的虚假宣传造成其对楼盘的重大误解，故要求解决合同，而法院最终认为，叶x、陈xx提出的房屋周边22号轨道交通线的错误认识不构成重大误解，基于该请求权基础要求行使合同撤销权，法院不予认可。

律师分析：

纵观本案，可能涉及到房地产企业在广告宣传中的几个常见的问题：一是关于虚假宣传和虚假广告；二是关于重大误解；三是关于合同免责条款的法律效力问题；四是关于广告宣传中的行政责任问题（本案中未涉及）。对于上述几个问题，笔者根据自己经历的一些实际案例，分别进行论述说明，以求对房地产法律从业人员遇到此类问题时有所帮助。

一、关于虚假广告与虚假宣传问题

首先，从法律层面讲，虚假宣传与虚假广告是不同的问题，由不同的法律进行调整，但是其实际的法律事实是一样的，即开发商的同一广告宣传行为，根据不同的法律规定可能会被认定为虚假广告或者虚假宣传。虚假宣传是指在商业活动中经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或消费者误解的行为，比如说，小区周围本来没有家乐福超市，房地产企业却宣传有家乐福超市。虚假广告，就是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，另一方面是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。比如，小区外立面只有部分干挂石材，房地产企业却宣传全部干挂石材。

《不正当竞争法》第24条第1款规定“经营者利用广告和其他方法，对商品作引人误解的虚假广告的，监督检查部门应责令停止违法行为，消除影响，并可根据情节处1万元以上20万元以下的罚款。”《广告法》第三十七条“违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款……”

从笔者遇到的实践案例看，开发商虚假宣传和虚假广告的情况时有发生，有的是关于项目周围环境的，比如说宣传楼盘周围有医院、学区、地铁站、大型超市等等，有的是关于项目本身的，比如说全石材干挂、服务品类齐全的会所，绿化面积达到50%，这些宣传从规划、设计到施工实际上楼盘根本达不到的。

二是关于广告宣传能否造成购房人重大误解

 《民通意见》第71条规定：行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。由此可知，重大误解需满足以下条件：（一）当事人对合同主要内容的误解；（二）该误解在交易中须至关重要；（三）因误解作出的意思表示给当事人造成较大损失。本案中， 叶x、陈xx陈述其购房目的在于养老，其基于地铁房之标的物性质的错误认识实施了购房行为。然而，由于轨道交通22号线乃系争楼盘周边的交通情况，非隶属于垄盛公司开发规划范围，故垄盛公司关于轨道交通22号线的广告宣传并不当然地成为预售合同的组成部分。“养老”、“地铁房”属于叶x、陈xx的购房动机，如叶x、陈xx认为上述“养老”和“地铁房”的购房动机为合同重要组成部分或先决条件，理应同垄盛公司进行明确约定，使上述动机或条件成为合同的主要内容。现叶x、陈xx既未将“养老”、“地铁房”载入合同，也无证据证明其签订合同时已将上述动机表示给垄盛公司并为垄盛公司作为合同内容所接受，故叶x、陈xx上述动机并未构成意思表示主要内容上的错误，不构成法律意义上的重大误解。
    从另外方面讲，本案中，交易双方对标的物即房屋本身的性质、用途、面积、功能等基本情况达成一致意思表示的情况下，房屋周边交通状况的变化不会导致房屋买卖之交易目的无法实现。因此叶x、陈xx陈述的地铁房之错误认识在本次交易中未达到影响合同目的至关重要之地位。
    另外，叶x、陈xx以合同中未约定的内容作为其主张撤销本案合同的理由，缺乏合同依据。对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条[1]需要正确理解，该条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条所指的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”的范围应当限于商品房开发规划范围内关于房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况的说明和允诺。本案中，系争楼盘周边的轨道交通金山铁路系公共设施，并非为某一房屋的专用配套设施或附属设施，其位置规划亦非垄盛公司所能决定，不处于垄盛公司所开发的商品房的开发规划范围内，故关于系争楼盘附近的轨道交通是否是地铁，不能成为垄盛公司的要约内容，当然亦不属于双方所签的合同内容。

三是关于合同免责条款的法律效力问题

一般情况下，房地产开发企业都会有预售合同附件中约定广告宣传的免责条款，司法实践中对于这一问题，往往会考虑以下因素，确定免责条款无效。

1、显失公平的无效。我国《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。这种明显免除自己责任或明显排除对方当事人主要权利的免责条款，造成了当事人事实上的诉讼地位偏差和不平等，也就是明显失去公正即显失公平，必须确认其无效。

2、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效。格式条款的提供者出于保护其身利益的目的，而设立一些免除自身责任的条款，签约时既不向对方当事人提醒，也不向对方当事人作出任何说明，致使对方当事人要么懵懂签约，要么被迫接受其条款，这显然是不公平的，因此，合同法要求提供格式条款一方在与对方当事人签订合同时，应特别提醒合同中所约定的关于免除自身责任的有关条款，并对此条款的本义作出详细说明，在得到对方当事人的认可后方能生效。故意不提醒注意或作出说明的，则此条款无效。去年以来，我院曾受理多起因保险合同而设立免责条款的案件，皆因保险公司未尽提醒说明义务而败诉。

另外，根据合同法相关规定：以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效，及造成对方人身伤害的条款无效，由于和房地产营销基本上关系不大，此不再展开。

从司法实践角度讲，目前法院对于广告的免责条款是否会有效，存在不同的认定，即有的法院认为有效，有的法院则根据上述规定认定为免责条款无效，一方面的个案的情况不同，比如说有的开发商对免责条款作了特别提示，法院可能会认定其有效；反之，则无效，再比如说有的法院认为虽为格式条款，但是经过了双方的共同协商，故应当认定其有效。

四、关于广告宣传中的行政责任问题

从本律师了解和经历的实际案例看，由于开发商广告宣传不实承担行政责任的也屡见不鲜，如，上海某房地产开发公司为吸引消费者购买其开发的商品房，在广告中宣称位于该商品房楼盘附近的轻轨九号线大学城站是“上海西南新的城市副中心”，称该区域在规划中将建造一座超大型的城市综合设施，集交通枢纽、购物中心、休闲娱乐中心三大功能于一体，该公司在广告中称“九号线时速120公里／小时，以飞一般的速度，往返徐家汇”，还以图例形式宣传轻轨九号线已直通徐家汇。后工商部门经查，其所宣传的“上海西南新的城市副中心”及九号线时速均属不实，工商部门立案调查后，甲公司在当地媒体上公开道歉，并积极销毁了尚未散发的印刷品广告。办案机构认为，甲公司的行为已经违反了《广告法》的有关规定，属于利用广告对商品作引人误解的虚假宣传，责令该公司立即停止违法行为，对其处以广告费用50%的罚款。

根据本律师经历的一些实际案例，一些房地产开发企业宣传“买一层送一层”、“买两房得三房”、“公寓价住别墅”等也往往会被认定为虚假宣传，被工商部门课以行政处罚。一般情况下，行政处罚的罚款数额不会太大，但是需要注意的是，一旦公司被认定存在虚假宣传、虚假广告的行为将受到行政处罚，行政处罚将会统一录入到“全国企业信用信息公示系统”，届时任何人通过网络平台都可进行查阅，故若受到行政处罚对贵司的社会影响将是巨大的。另，一旦被认定为虚假宣传、虚假广告的，必定引发大量民事案件，购房人要求贵司承担违约责任。

房企规避措施：

在现实生活中，开发商为了吸引顾客的眼球，往往采用美观的广告海报等宣传手段博得消费者关注，消费者也因得力的广告宣传而对其有所青睐。因此广告效力问题便成为社会关注的焦点。怎样做到在增强宣传效果的同时又能避免纠纷的发生，本律师从事房地产相关诉讼多年，总结出以下几点参考建议：

一．广告尽量模糊，无十足把握切忌明确具体

根据相关司法解释，售楼广告的内容一般视为要约邀请，但如果内容具体明确，构成要约，则成为合同的内容之一，约束合同双方。本律师在从事房地产诉讼中曾遇到过此类案件，A公司为B购物广场的开发商，为尽快售出A公司打出如下广告：“B广场分为一、二期，…一期为两栋，分别为28层、32层高档住宅以及一排2－3层临街商业用房(可用于餐饮)及地下一、二层车库…”后来，金某购买其商业用房并出租给李某开设餐厅使用，但由于该商业用房未建成油烟排放设备，导致无法出租，造成纠纷。法院认为用于售楼广告中有关商业用房可用于餐饮的内容系A公司对其所售商铺利用价值的说明和允诺，尽管该项内容未订立在预售合同中，但该说明和允诺具体明确，且对于金某是否签订预售合同及系争商铺的出售价格有重大影响，故上述说明和允诺应视为合同内容，对A公司具有约束力，A公司应承担相应的责任。

因此，笔者建议售楼广告中对所售楼房加以宣传时，应当注意内容尽量模糊，不要具体明确（除非在交房后可以实际做到），防止成为要约而约束己方。

二．注明广告效力，添加排除条款

    作为开发商，应当在广告和合同中同时对广告内容的效力进行说明，按照司法解释，广告中的内容是有可能成为合同内容的，若成为合同内容后一旦违反，购房人则可以追究相应的违约责任。详见如下案例，甲房地产有限公司向公众发放售楼广告，并在广告中载明：“附赠北侧8平米空中庭院”。桑乙、桑丙与甲公司签订了商品房预售合同，并在补充协议第六条约定：......甲方所做的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求”。后甲公司未赠送庭院，桑乙、桑甲诉至法院。法院认为双方的补充合同对广告内容约定了排除条款，开发商不应当再受到广告内容的约束。条款未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定履行。

    因此，笔者认为为进一步保障开发商自身的利益，可在预售合同正文中规定排除广告宣传内容的条款，以避免之后己方处于被动地位造成不必要的纠纷。

    三．尽到提示义务，避免纠纷发生

在购房合同纠纷中，开发商不仅要注明广告的效力，还需要将该条款字体予以突出以此区别。仇某、赵甲与z置业有限公司签订商品房预售合同。合同签订后仇某、赵甲发现z公司售楼处的楼盘模型与原先售房时不同，模型上的绿化带与小区楼盘间加装了隔离的铁栅栏，实地察看亦是如此，故而要求z公司赔偿经济损失。法院认为该广告一般属合同准备阶段的要约邀请，不具有法律约束力，只有当开发商就其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的，才视为要约，与合同约定具有同等法律效力。楼盘介绍书封底处亦注明该资料仅供参考、有关数据为该公司自测、有关图案为信息指示、不作为销售承诺、所有细节以政府、专业机构及买卖双方合同为准的说明。因此，仇某、赵甲认为z公司在销售过程中的相关宣传已构成要约且公司违约的主张依据不足，法院不予采纳。

该案中开发商虽在介绍书封底处注明广告效力，但不易被购房人发觉，容易产生纠纷。本律师建议应当在合同中注明广告效力，并将条款字体予以突出，以证明开发商已尽到提示义务，以免不必要的纠纷发生。

    四．广告真实可信，把握宣传尺度

对于开发商来说，为了宣传可以美化广告，但是需要保证一定真实性，但过于夸张的宣传可能引来诉讼风险。胡某与F公司签订商品房预售合同，并约定了关于销售广告、宣传资料的效力问题：“如楼书或其他宣传资料所载明的房型图及花园、露台、半地下室等奉送的面积和标准与签约时的房屋状态不符时，以签约时的房屋状态为准”。后胡某提出与售楼手册中载明的“独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅等建筑组团”的字样不符，遂诉至法院。法院认为胡某提供的证据难以证明F公司售楼时承诺小区仅有别墅住宅，故胡某认为F公司做虚假广告，存有欺诈行为，依据不足，本院难以采纳。胡某要求F公司将小区恢复至纯别墅小区，显然无理，法院不予支持。可见，F公司在宣传中“力度过猛”，给消费者造成了一定误解，虽然注明了广告的效力，无需承担责任，但对于企业信誉的树立造成了不利的影响，也会导致消费者信任度的降低。

因此，笔者认为广告内容的真实性与广告的宣传性要兼顾，在宣传内容的确定上要把握好尺度，减少纠纷的发生，树立诚信良好的企业形象。