本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。

基本案情：

案例一：2009年3月8日，潘某某、李某某为购买上海市大连路《骏丰国际财富广场》某号四套房屋，向骏丰公司支付定金共计人民币1万元。3月9日，潘某某、李某某与骏丰公司签署了四份网上备案的《认购书》。2009年3月26日，潘某某、李某某至骏丰公司处要求与其签订《上海市商品房预售合同》，骏丰公司告知潘某某、李某某，因网络原因，无法按期签预售合同，待网络恢复后，将及时进行网上提交确认，并通知潘某某、李某某进行签约。潘某某、李某某在此情形下支付了变更后房屋总价一半左右的房款1，424，938.23元(包含了其已支付的定金2，500元)，并支付已预订的四套房屋的合同公告费2，200元，骏丰公司接受了上述款项。之后，双方签订《骏丰国际财富广场信息变更单》对合同单价做了变更。2009年4月3日，潘某某、李某某再次至骏丰公司处签约并欲支付剩余房款时，遭到骏丰公司拒绝。因骏丰公司已将系争房屋出售与他人，潘某某、李某某要求返还房款及利息，并赔偿损失。

法官观点：

骏丰公司因市场行情变更，受利益驱使违背诚信原则，拒绝与潘某某、李某某签约，显然存在过错。鉴于骏丰公司在庭审中表示已将系争房屋出售给案外人，双方已无法按《认购书》约定签订预售合同，故依法解除《认购书》，骏丰公司应承担相应的赔偿责任。依据骏丰公司的过错程度，结合潘某某、李某某已付房款的情形及房地产市场行情，判令骏丰公司向潘某某、李某某赔偿损失45万元。因利息损失包含在该损害赔偿额内，要求返还的款项中亦包含了其已支付的定 金，故均不再单独列明。

    房产企业与购房人在签订购房合同之前签订认购书是如今房产交易中比较普遍的现象。这种方式不仅可以保障房产企业锁定购房意向人，也对购房人购买房屋提供了保障。但是由于房产交易的复杂性，导致许多房屋认购协议纠纷，也暴露出认购书的一些问题，具体列举如下：

一. 关于认购书的效力与违约责任

开发商为了更好地锁定购房意向人，确保房屋的销售，通常会在取得商品房预售许可证之前，通过签订认购书等方式来预售房屋。根据《合同法》规定，当事人在签订正式的房地产买卖合同、预售等合同前，又签订意向书认购书等的，如果意向书、认购书是双方真实的意思表达，且不违反法律的强制性规定，该意向书、认购书的内容对双方当事人均有约束力。但是需要注意的是认购书虽具有法律约束力，但与预售合同是有所不同的，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。可见，认购书如果不具备商品房买卖的主要条款其本质上只是一种预约合同，而商品预售合同是本约合同。所以，在一方违约时，应当依据认购书承担返还定金、房款及赔偿损失等违约责任。

从案例一中可知，潘某某、李某某一直积极争取签订预售合同，在签订认购书后及时支付了房款，而开发商一直借故拖延，虽然认购书因为不具备产权办理事项的规定而不能成为本约，但开发商的行为已然构成对认购书的违反，恶意违约明显，应当承担违约责任，不但要返还房款，而且需要承担相应的赔偿责任。

二．未取得房屋销售许可证，认购书的效力问题

    依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。可见，认购书具有法律效力的前提就是开发商取得商品房销售许可证。如果开发商未取得商品房销售许可证，说明开发商不具备销售房屋的条件，因此房屋买受人与其签订的房屋认购书也是无效的。

    在案例一看，潘某某、李某某与骏丰公司签署的四份网上备案的《认购书》是具有法律效力的，丰骏公司未能按照房屋认购书的约定履行，将房屋卖给第三人的行为属于严重违约，因此，乙公司存在向潘某某、李某某承担违约责任的风险。

三. 开发商一房二卖，法律责任承担问题

认购书是双方真实的意思表达，具有法律效力。虽然不具备房屋买卖主要条款的认购书只是一种预约合同，但是该合同得到司法部门的认可，对双方均具有约束力。如果一方未按照认购书的条款履行义务，将会承担违约的风险。根据《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；......”。

案例一可见，潘某某、李某某已经与骏丰公司签订了认购书，并且潘李二人积极的要求签订房屋买卖合同，但骏丰公司将房屋卖给第三人的行为使得双方无法签订房屋买卖合同；而房屋买卖合同无法签订的原因是因骏丰公司不诚信所致，因此骏丰公司应当为一房二卖的行为承担责任，该赔偿责任参照法律关于定金的规定处理。

     四. 协商不成未定约，双方责任如何分担

   上述三个问题主要围绕认购书的效力，签订认购书后双方的权利义务作了说明，但认购书毕竟不是本约，签订认购书的目的还是为了更快速的签订购房合同。另外认购书的签订并非意味着购房合同一定能够签订，这期间还需要双方的协商一致。案例二：B与A房地产公司签订《定金合同》，约定：B向A公司预定“刚泰国际大厦”房屋；B同意签订本合同时支付定金5万元。B支付定金后一周与A公司的工作人员在《签约网上备案细节审核确认单》上签字，《确认单》上注明：付款方式确认，并明确了付款期限与金额。后因B与A公司无法就合同首付款时间达成一致未能签约，A公司向B出具《催告函》。2013年2月B诉至原审法院，要求判令A公司返还定金5万元及该5万元的利益。

     法院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务。B与A公司在《定金合同》中约定，双方在签订《预售合同》时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧不能协商一致的，B拒绝签订《预售合同》的，A公司应全额返还B已支付的定金。B虽在确认单中签字，但是确认单仅对支付总房款时间及金额做出的约定，但并未对首付款支付的时间做出约定，因此协商不一致，B有权拒绝签订预售合同。

     根据《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，......,因不可规归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。案例二中双方最终未能正式签订《预售合同》的原因，系因双方未能就首付款的支付时间达成一致意见。因此，双方因未能就首付款支付时间达成一致而最终导致不能签订正式合同，不能归责于被B。故A公司理当归还定金及相关利息损失。

  规避措施：

一. 认购书基本条款要约定详细，内容合法有效

尽管法律没有规定认购书必须载明哪些条款，但是从合同订立原则及《商品房销售管理办法》规定来看，应当在认购书中就房屋的面积、单价、总价等主要条款写明，这样才能达到锁定购房意向者，保障房屋交易有序进行的目的。其次，认购书的内容要合法有效。虽然认购书的条款简单明了，但其所涉及的法律问题并不简单，为了防止纠纷的发生与有效地解决，认购书的条款要合法有效，关于定金的处理，违约责任的承担不能违反法律的强制性规定。  

二. 签订认购书时出示购房合同，锁定重要条款

    签订预售合同之前，双方可能为了担保合同的签订而签订定金合同，但并非之后购房人不签订预售合同的情况下，开发商都可以没收定金，一般需要是购房人过错而导致预售合同无法签订。如果对合同内容不能协商一致导致未能签订预售合同，因不可归责于任何一方，一般是要归还定金的。建议开发商在签订定金合同时将预售合同出示给购房人，并且在定金合同中锁定房价、支付时间、交付时间等重要内容，防止购房人以无法就预售合同条款谈判一致而要求解除定金合同，返还，甚至双倍返还定金。

    三.销售房屋须取得销售房屋许可证，避免高额罚款

依据最高院《关于审理房屋买卖合同纠纷若干问题的解释》第2条规定， 销售房屋许可证是房产企业销售房屋的前提条件。对于一些未取得房屋预售进行认购甚至销售的情况，基本上是各地房地产管理部门所禁止的，如果在取得预售许可证之前以任何形式认购和预售的，应当了解当地的相关政策，否则，不仅面临对购房人违约的风险，还可能面临政府行政处罚的风险。

 四. 房产企业诚信经营，避免“一房二卖”

由于房产交易市场的波动性，房产企业为了谋取更高的利益，有时将已签订房屋认购书的房屋卖给第三人。此时应注意三点：开发商在与购房人签认购合同时，一要注意合同内容，因为合同规定事项满足预售合同的必备要素的话，合同可以认定为本约，此时承担的可能是违反房屋买卖合同的风险；二是注意“一房二卖”的情况，法院可以根据最高院关于审理商品房纠纷的司法解释，判令开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这实际是我国司法规定中少有的赔偿性违约责任的规定，三是，“一房二卖”的情况虽然暂时可能会获得一定的利益，但对于企业的长久发展与品牌信誉的经营将造成很大的损害。因此，房产企业为了避免高额的违约金及信誉受损，尽量避免“一房二卖”的情况发生。