本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。
基本案情：
1994年11月4日，高某某与协和公司签订《上海市外销商品房预售合同》，并约定该合同应经上海市公证处公证生效。1995年2月17日，上海市公证处对该合同进行了公证。高某某按约支付了总房价40%的房款，计港币809，656元。但协和公司未将符合交付条件的房屋交付给高某某，高某某遂诉至原审法院，请求判令协和公司立即交付房屋，并支付违约金港币1，214，484元。上海市静安区人民法院(1998)静民初字第629号民事判决书认定，协和公司基于特殊原因，工程进展与原计划(合同约定的交房日1997年3月31日)相比推迟了六个月。1998年1月19日，协和公司获得《上海市新建住宅交付使用许可证》，1998年3月14日，协和公司向所有购房者发出了收楼通知。之后，双方为房屋价格的优惠尺度一直进行磋商。2008年12月30日，协和公司向原审法院提起诉讼，要求解除双方的《上海市外销商品房预售合同》，高某某前期支付的40%房款作为滞纳金归协和公司所有。
法官观点：
根据《预售合同》约定，协和公司应于1997年3月31日前将物业交付给高某某使用或发出该物业的收楼通知书。(1998)静民初字第629号民事判决书已经确认协和公司基于特殊原因，交房日比原定的1997年3月31日推迟了六个月，但协和公司直至1998年3月14日才向所有购买者发出了收楼通知。协和公司的行为已经构成了违约，高某某要求协和公司承担违约责任的诉讼请求，予以支持。协和公司承担的违约责任应从1997年10月1日起至1998年3月14日止。高某某要求协和公司交付房屋的诉讼请求，以及协和公司要求高某某支付购房余款的辩称意见，均符合合同的约定，对此，予以支持。
在现实生活中，房地产商由于内部、外部原因导致延期交房的情况很多。虽然，开放商主观上想尽快交付房屋，购房人也想尽快收房，但是，“事与愿违”
时有发生,交房纠纷也便不可避免。如何有效的避免逾期交房纠纷的发生，成为房产商亟需解决的问题。本律师从事房地产法律服务数十年，针对延期交房纠纷，总结出以下几点：
一．延期交房的时间节点问题
认定延期交房的重要环节就是确认交房的时间节点。这个节点不仅关系到延期交房何时开始还关系到违约赔偿的计算问题。交房究竟是我们俗称的交钥匙还是完毕产权证办理事项，该问题一直是延期交房纠纷产生的主要原因之一。一般开发商认为，将房屋交付给购房人使用，并使其直接占有就可看作房屋交付完毕；但是购房人认为，仅仅转移占有并没有完成房屋的交付，还需办理产权证即转移所有权才可视为交房完毕。对于该问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外”。可见，开发商只要将房屋转移占有，交付给买房人使用，就可视为完成交房。但是如果当事人约定将交房的时间节点定为完毕产权证的办理，那么此时，简单的转移房屋的占有并不能看作交房完成。上述案例中，高某某与协和公司签订的《商品房预售合同》并未约定交房是以办理产证为交房时间节点。因此应当按照上述司法解释第11条，未在约定的期限内交付房屋使用，视为延期交房，协和公司应当承担违约责任，延期时间从约定交房（转移占有）之日起的第二天开始计算。
另外，在本案中还有一点值得注意，就是收楼通知书的发放时间。收楼通知一旦送达至买方就表明卖方的房屋已符合合同交付要求，买房可随时对该房屋转移占有。本案中，协和公司因为特殊原因延期交房（因合同有约定，因不可控制因素等导致交房，可延期交房）6个月，并未产生违约责任。但，协和公司已经符合交付房屋的要求后仍然未发放收楼通知书告知买房收房，该行为构成房屋延期交付，应当承担违约责任，并从符合房屋交付条件之日起至发放收楼通知书之日计算违约金。
二．延期交房的责任承担问题
延期交房的原因很多，不仅有拆迁问题或者政府审批等外部原因也包括开发商自身的原因如房屋查封导致延期办理产证或者房屋存在瑕疵，开发商同意修理而延期。对于在合同中明确约定存在不可控制等因素而导致延期交房，开发商免负违约责任的条款，那么对于是开放商自身原因导致延期交房情况，责任应当如何承担？
在诉讼实践中，逾期交房的责任承担分为两种情况：一是未约定延期交房违约责任，该种情况可依据最高院解释第17条第三款，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房产评估机构评定的痛同地段类房屋租金标准确定。
第二种情况，在房屋买卖合同中规定了预期交房违约金，这种约定是具有法律效力的。一般按照购房款每日万分之三至五计算，但是由于开放商处于相对优势的地位，会利用合同降低逾期交房的违约金，将开发商需要承担的逾期交房责任控制在十分有限的范围内。但这样的规定容易引起购房者的不满，给房产企业的经营和信誉带来不小的负面影响。另外，购房人也会通过起诉的方式要求房产企业赔偿自己的实际损失。这样，也会不可避免的陷入冗长的群体诉讼中。
因此，如何在合理的范围内规避房产企业逾期交房的法律风险，成为解决房产企业与购房人之间纠纷的当务之急。笔者从事房地产法律诉讼多年，提出以下几点参考建议。
规避措施：
一．在合理的范围内延长交房时间
房产企业在计算交房日期时，应当预留一定的富余时间，不应在每个工程结算时间卡的很紧的情况下计算交房日期。根据笔者多年的执业经验，一般规定在预售合同中约定交房时间为一年零六个月，办理产证的时间自签订预售合同之日起不超过2年。从法律角度讲，法律并没有严格约定交房及办理小产证的时间，二者均是由双方合同约定的，
因此，房产企业务必在合理的范围内给自己交房留下充足的时间，以免由于时间仓促导致延期交房，从而承担逾期交房的违约责任。
二．符合交付条件，尽快发放收楼通知书
预售合同系双方真实意思表示，合法有效。预售合同对于交付日期的规定具有法律效力，开发商在因特殊原因推迟工程进展后又拖延发出收楼通知，之后的拖延因无正当理由，应当承担延迟交付房屋的违约责任。可见，一旦房屋符合了交房条件，务必要将房屋直接交付给购房人或者发放收楼通知，否则，因不及时交付房屋而可能承担逾期交房的违约风险。这对于房产商而言是可以避免的损失。
因此，开发商对于合同约定的交付房屋的日期应当予以重视，因为逾期交房会引起相应的违约责任，如因特殊原因不得不延期交房的，及时与相关购房人做好沟通，并履行合同约定的违约责任。
三．审查买方拒收原因，避免逾期交房责任
房屋存在瑕疵，购房人同意修理导致逾期交房，是否需要承担违约责任？笔者曾遇到过类似案例，这种情况下开发商的逾期交房责任本可以避免，因为房屋的瑕疵本不属于购房人可以拒绝接受房屋的质量问题范畴，拒不接受的行为倒是构成违约，但如果开发商对此瑕疵予以确认并承诺整改，反而化主动为被动，陷自己于不利位置。之后的逾期交房就属于开发商的责任，承担违约责任也就理所应当了。
因此，开发商在交房之时应当对购房人拒绝收房的理由进行审查，如果不属于正当的拒绝理由，应当予以驳斥甚至追究其违约责任。建议开发商在进行合同设计时，明确约定小业主可以不收房的情况，即，一般会约定除非结构不合格之外，购房人不得以任何理由不收房，否则所有法律后果由购房人来承担。
四. 其他风险规避措施
在预售合同中不仅会约定开发商延期交房的违约金，还会赋予购房人合同解除权，因此，在约定逾期交房责任时一定要谨慎，如果开发商对自身交房时间没有太大的把握，应当尽量延后交房时间节点或者延长合同解除权的时间节点，这样才尽可能避免延期交房的损失扩大。
最后还需要注意的是，房屋审批事项不能延后办理。笔者就曾经遇到过此类情行，很多开放商在交房之前才知道还有很多早该完成的审批没有办理，这样导致延期交房的概率大大增加，承担违约责任的风险也随之加大，而这些风险本来是可以避免的。因此，开放商对自身内部的管理也需要进一步完善，项目的审批要随着工程的推进而推进，避免此类延期交房的情况发生。
