本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。
基本案情：
案例一：2009年4月27日，双方当事人签订一份上海市商品房预售合同，合同签订后，俞某即支付首付款29万元。盛平公司为俞某办理银行贷款时因俞某原因未能办出贷款，俞某也未再支付剩余房款40万元。2010年5月，俞某在看房时进入该房，并进行装修后入住至今。2009年10月14日，盛平公司致函俞某，要求其在三天内将购房余款40万元付清，俞某收函后未付。同年11月24日，盛平公司发给俞某律师函，告知其解除双方签订的预售合同，俞某于2009年11月28日收到该函。
法官观点：
合同签订后，因俞某自身原因致银行贷款未能办出，按照合同约定，其理应在三日内补足房款交付盛平公司，但俞某久拖不付，经盛平公司催告后仍不付款，按约该公司可以解除合同。因此盛平公司要求确认解除双方签订的预售合同应予支持，合同解除的时间应以俞某收到盛平公司的律师函之日即2009年11月28日为准，且同时俞某应将房屋返还、盛平公司将收取的房款退还。由于俞某在房款未付清的情况下擅自入住房屋并作装修，对造成的装修损失，其应承担主要责任，因此俞某在返还房屋时对房屋内的装修费用可由盛平公司酌情补偿。另外合同约定如俞某违约除盛平公司可行使合同解除权外，俞某还应赔偿盛平公司损失，故原告要求被告赔偿20，700元的诉讼请求应予支持。
生活中，购房人面临高昂的房价，购买商品住宅的购房款大都不能一步到位，大部分购房人支付首付后，选择申请银行贷款，按揭支付购房款。然而申请贷款存在不可控因素，这就意味购房人不一定能确保支付剩余房款。但双方一旦签订商品房预售合同，何时付款，何时交房都必须遵守合同的约定。如果一方不能按照约定履行自己的义务，就必须要承担相应的违约责任。
一．贷款失败，购房人的违约责任
商品房预售合同是双方真实意思的表达，因此，购房人既然签订了商品房预售合同就必须受条款的约束，积极按时地履行自己的支付房款义务。如果购房人选择通过贷款按揭的方式支付购房款，同样需要在约定的时间内将各项资信证明及贷款材料办理完毕。但由于贷款申请存在许多不确定因素，购房人往往不能及时办理贷款或者贷款失败，但这并不可作为逾期支付房款的抗辩理由。换句话说，贷款失败大多也是由于贷款申请人自身资信证明不达标等自身原因造成的，并不是由于购房人以外的原因导致贷款失败，从而逾期支付房款的。因此，购房人理应对逾期支付承担一定的违约责任。
在本案中，俞某与盛平公司也在预售合同中约定了“贷款不能，现金补足”的条款。可见，俞某申请贷款失败并不能免除其逾期支付所要承担的违约责任。俞某应当自贷款失败后，继续履行支付房款的义务，否则需要承担逾期支付的违约风险。
二．贷款失败合同解除，房屋装修费有谁承担
贷款事项并非购房人能够把控，房地产企业与购房人签订合同时约定通过贷款方式支付房款，房地产企业就需要认识到贷款不能的风险。不仅如此，房地产企业也要谨慎交房，避免业主一旦入住就很难实施解除权的情况发生。本案中，盛平房产将房屋交给俞某，使得俞某入住后对房屋进行装修，后因逾期支付房款而解除合同。此时，盛平公司应当返还已支付的房款，俞某也需要支付违约金。对于俞某装修房屋的费用，法院认为由俞某承担主要责任。因为，俞某违反预售合同逾期支付房款在先，虽然贷款申请存在一定的不确定因素，但是违约责任是采取无过错责任原则，贷款不能并不能成为违约豁免的理由。而俞某进一步对房屋进行装修只能由其自己承担主要责任，要求盛平公司支付装修费没有法律依据，但盛平公司可酌情进行一定补偿。
三．逾期支付房款，有证据可否豁免违约责任
预售合同中明确约定了逾期支付房款的违约责任，但约定是当事人双方之间自愿协商达成的，既然可以约定违约责任，那么当然也可以约定豁免违约责任，通过双方的协商只要不违反法律强制性的规定，免除一方的违约责任是合法有效的。当然，该豁免约定也是需要有充分的证据证明的，否则，违约责任不可避免。
案例二王某与A公司签订了商品房预售合同，但由于贷款申请一直没有办理完毕，导致逾期支付房款，一个月后，王某贷款申请完成，房地产企业要求其支付违约金。王某提供与某主管承诺不要王某支付违约金的电话录音。法院认为王某称房产曾表示不会追究被告的违约责任，并提供了录音资料加以证明，但房产企业对该录音资料的真实性及内容均不予认可，根据证据规则，本院对王某该项抗辩理由亦难以采信。
试听资料证据需要通过鉴定来增加其证明效力，如果未经鉴定且对方不予认可的证据很难具有说服力，法院也不会采纳。
规避措施
1.明确约定“贷款不能，现金补足”条款
贷款事项并非购房人能够把控，因此，如果在合同中有关于贷款事项的规定，由于目前限贷政策的影响，可能存在购房人不能贷款的情况，开发商应当认识到贷款不能办出的风险，在合同明确约定“贷款不能，现金补足”的条款，以减少不能办理贷款风险。
2.购房人按揭买房，房企需谨慎交房
从上述案例一中可以看出，贷款不能的风险在商品房预售或销售时是客观存在的，作为开发企业，应当充分认识到这一问题，在合同中明确约定贷款不能现金补足的条款。在房屋销售中，在购房人未支付全部房款的情况下，不宜将房屋交付给业主，一旦交付，即使法院判决了房屋买卖合同解除，但是如果购房人已经入住的情况下，可能会面临判决不能执行的风险。
3.加强员工管理，避免随意承诺
上述案例二中合同对逾期付款的情形做了细致规定，肯定开发商具有合同解除权和选择继续履行的权利，但均要求购房人承担逾期付款的违约金，现开发商选择继续履行合同，且购房人已经支付房款，但违约金不因购房人支付房款而避免，虽然购房人提出录音资料拟证明开发商已经豁免他的违约责任，但证据真实性未能得到认可，故，购房人仍需要支付违约金。虽然法院并没有采纳购房人证据，但值得注意的是，房产公司应当加强员工的管理，明确规定员工不允许随意承诺，给公司造成不必要的损失。
