本律师团队深耕房地产法律服务多年，服务数十家房地产开发企业，经历了大量房地产企业作为诉讼主体之一的民事和行政诉讼，为了更好的服务本律师现在的房地产客户，更好地让房地产企业相关人员、房地产法律从业人员了解常见的房地产纠纷案件，我们在此列举出十类房地产开发中房地产企业常见的营销中的纠纷，对这些纠纷进行详细的分析，提醒房地产开发企业注意其中的法律风险，也衷心地最大限度地与各位分享自己作为房地产律师在房地产诉讼案件中的心得。
基本案情：
原告XX诉称，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买上海市XX区XX路715弄121号301室房屋。合同签订后，原告依约向被告付清了所有的房款计人民币1，256，368元。根据预售合同约定，被告最迟应于2012年2月28日前与原告办理过户申请手续及申领房产证，由于被告原因导致原告取得小产证延迟，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，由此，原告依据相关法律规定，提起诉讼要求：判令两被告立即支付原告逾期办理系争房屋小产证违约金。
被告XX房产、XX房产共同辩称，不同意原告的诉请。两被告在办理大产证时，正逢上海市XX区与原南汇区两区合并，导致办证的流程发生变动，被告于2012年1月12日才办出大产证，对此被告没有过错，也不应承担违约责任。同时根据预售合同约定，对于被告未按期办出大产证，原告可以解除合同并依约要求被告承担相应的责任，现原告的主张没有合同及法律依据。同时，被告在取得大产证后，于2012年1月15日依照合同约定向原告通过挂号信的方式发送《领取办理小产证资料通知书》，原告是完全可以在合同约定的2012年2月28日前办理系争房屋的小产证，由此不应产生逾期办证违约金。
法官观点：
合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。鉴于被告直至2012年1月才办理出新建商品房房地产权证(大产证)，已晚于合同约定的时间，必然会影响到双方之后办理系争房屋小产证的进程。被告在大产证办理出后通知原告，即便此时尚未超过合同约定办理小产证期限，但被告仍然应给予原告一定的合理期间办理签署《房屋交接书》，并在被告已行将系争房屋过户办证所需材料交给原告，具备自行至相关部门办理系争房屋小产证的条件下，给出其相应的时间去申办系争房屋小产证，这也与合同中双方就此约定的本意相符。本院综合考虑相关事宜办理的流程，从避免扩大损失原则出发，认为2012年3月15日前为完成上述事宜的合理期间。在预售合同没有约定违约金，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由此，对原告依照法律规定主张2012年2月29日至2012年3月15日期间的逾期办证违约金予以支持。
逾期交房是业主最为头疼的事情，也是开发商不愿意看到的情形，它不仅意味着可能承担逾期交房的违约责任，而且还有可能承担逾期办理产证的风险。一般合同中会约定房屋逾期的风险，并会给予购房人合同解除权，但对于延期办理产证，法律没有严格的规定，一般都需要遵照合同双方的约定。因此，房产企业在约定关于办理产证的条款时一定要谨慎，以免不必要的损失。
一、逾期交房、办证，房产企业承担双重个违约责任
根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件的解释》第15条规定及《合同法》第94条规定，针对房产企业逾期交房给予购房人解除权，除斥期间为1年。可见，当房产企业逾期交房，购房人有权解除购房合同。如果选择继续履行，那么在合同约定时间内，未按时办理产证，同样要承担逾期办理产证的违约责任。这两种违约责任是独立的，不因房产企业承担了逾期交房责任就可以免除其逾期办证的责任。虽然该类违约责任经常一起发生，但逾期交房与逾期办理产证不存在必然的因果关系，而且房产企业在约定逾期交房时间时也应当考虑到办理产证的时间节点，给予自身充分的时间准备，从而避免既要承担逾期交房又要承担逾期办理产证的双重违约责任。
本案中，虽然被告未逾期交房，但其因自身原因导致小产证延期办理，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。另外，被告提出由于流程原因导致办理产证的时间延后，因此不需要承担违约责任。首先，基于违约责任的无过错归责原则，未按约定的时间办理产证，此时违约责任已经产生，而原因在所不问。其次，被告未在合同中约定遇到此类情形的免责条款，因此被告即便遭遇一些与平时不同的情形，也需要承担违约责任。
二、延期办证未解约，房产企业责任如何承担
本案中被告辩称，根据购房合同的约定，对于被告未按期办出大产证，原告可以解除合同并依约要求被告承担相应的责任，现原告的主张没有合同及法律依据。对于解除合同的约定是赋予了购房人的解除权，既然是权利，原告可以选择实施，也有权利选择放弃。该案中，合同约定的解除权并不排斥原告选择让被告继续履行合同的情形，也就是说原告如果放弃解除权依然有权要求被告继续履行合同并承担违约责任，该违约责任的产生不以实施解除权为前提。
所以，被告认为没有实施解除权就无需承担逾期办理产证的做法是没有法律依据的。原告未通过解除合同的方式要求被告承担违约责任，但是可以选择通过别的方式要求其承担违约责任是合法合理的，因此，被告需要为自身原因导致逾期办理产证的情形承担责任。
三、逾期办理产证，未约定违约金可否免责
在我国法律法规中并没有关于逾期办理产证的规定，该事项一般由购房合同中双方当事人协商约定。而本案中，并未对逾期办理的违约金进行约定，那么此时开发商的违约责任可否豁免？该购房合同明确约定了办理产证的截止时间，那么被告应当在规定的时间内履行自身的办证义务，不履行义务就应担承担一定的责任。从权利义务的角度讲，由于权利与义务的一致性，办证义务无法履行侵害了购房人在约定的时间内办理产证的权利，购房人由此产生原权利的救济权；而依据权利义务的对应关系，因为原权利救济权的产生导致被告第二义务即履行违约责任的产生。因此，违约责任不因约定与否被告都需要承担。
综上，本案因开发商的原因导致购房人延迟办出小产证的，应当承担违约责任，虽然本案预售合同中没有约定违约金，一般审判实践中可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
规避措施：
一、把握交房与办证的时间节点、避免双重违约
根据笔者服务房地产开发企业的经验，一般情况下房产企业不应将交房时间一个节点一个节点卡的很严，不能缩短交房时间与办理产证的时间差，一定要预留充足的时间。笔者遇到一些知名的开发商在预售合同中约定交房时间为签约后的1年零6个月，办理小产证的时间自签订预售合同之日起不超过2年。这样就可有效地避免双重违约责任的产生。
二、谨慎约定逾期办证违约条款，避免不必要损失
从法律角度来讲，并无强制性规定签订预售合同后多久办理小产证，这都是由双方当事人约定的。其次，逾期办理产证的违约责任应当慎重约定，预售合同对于产证办理一般都会有所约定，但是违反约定的责任并非一致，可以是解除合同，可以是违约金形式的违约责任，但是约定了解除权的，并非排斥了其他违约责任方式。合同双方都应该有此认识，并有意识充分行使各自的权利。
三、明确违约金条款，将损失控制在可预见范围内
本案虽然未能在预售合同中约定开发商延迟办理产证的违约金，但是根据法律开发商延迟办理产证的仍要承担违约责任，只不过违约金的数额由法院来裁量，故开发商应当认识到不约定责任不意味着没有责任。再者，约定是双方意思自治的体现，对于违约金比例可以双方协商确定，相比于法院裁量更有自由，建议买卖双方在预售合同中对违约责任作出细致明确的规定，以避免约定不明的风险。如果开发商对办理小产证的时间没有把握，应当尽量约定的时间延后，防止不必要的违约责任。
