房地产作为一个行业，伴随中国经济社会的快速发展和城镇化进程不断推进，其市场一直处于既蓬勃发展又跌宕起伏的状态。一方面对经济发展影响深远，同时在推动“住有所居”上发挥重要作用；另一方面，不断高企的房价始终为人们所诟病，成为社会关注的焦点问题。对于房价高企我们需要反思很多问题，比如说土地财政、保障房缺失等等这些宏观政策，也需要反思一些具体的房地产政策，比如土地“招拍挂”制度、繁琐的开发审批制度和商品房预售制度。在此，笔者与各位读者共同对这些具体的房地产政策进行讨论。
土地“招拍挂”制度是指我国土地使用权的出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地管理法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于国有经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让。一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是可以在一定程度上终结“靠关系“、“暗箱操作”的协议供地方式，开创土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布和实施为中国的“土地革命”。
但近几年，“地王“频频出现，于是土地“招拍挂”制度倍受诟病，认为这一制度直接导致了土地价格的飙升，这实际上是冤枉这一制度的设置初衷。我们国家从制度设计上从未要求土地“招拍挂”的价高者得。2011年国土资发〔2011〕63号《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（下称《意见》）中就肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。
目前“价高者得”原则盛行的最根本的原因是各地“土地财政”作祟。美国的土地“招拍挂”制度，价格因素是最后一个考量因素，而我们将价格作为唯一因素去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来。如此处理，大家所看到预期变化的时候，即是房地产价格暴涨的时候。这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竞得人---开发商，而是最终的消费者。让土地“招拍挂”不被诟病，首先要破除土地财政这一顽疾，才能改变唯价高者得的非正常现状。
我们再谈谈我们国家的房地产预售制度。房产预售制度为商品房预售许可制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度伴随我国房地产市场的市场化而建立起来的，其倍受诟病的主要原委是：1、缺乏监管。房产企业瞒天过海，将从银行取得的按揭贷款用做它用，而剩下的风险就由银行和购房者来承担；2、双方交易的提前是不公平的。购房者给房产企业提供开发资金，但对于工程资料、施工材料等无法具体掌握，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计规划创造契机；3、一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三方的利益，直接导致商品房预售合同纠纷不断，购房人利益受损。
笔者认同商品房预售制度所带来的上述问题，但同时也认为应当注意这制度的积极方面，包括解决了开发环节的融资问题、加快了房地产企业的开发流程等等。对于这一制度所带来的消极影响，最为可行的方法是将这一制度进行完善。首先，应当借鉴国外在商品房预售制度的先进经验：比如说德国和新加坡规定的根据房屋的施工进程分期支付房款制度、日本的开发商要为购房人购买房款保险制度、美国强制要求的开发商信息披露制度，如果开发商未披露按照规定（非常详细）应当披露的信息，购房者就可以无理由退房；其次，建立符合我国国情的管理预售的制度，比如说，引入企业信用评级体系并实施差异化按揭管理、建立预售资金第三方托管制度、明确预售制惩罚机制、引入房地产工程担保制度、推进房地产金融品种创新等等。
最后，再谈谈房地产审批流程问题。一个房地产项目从立项审批到销售许可，其间涉及到行政审批部门20多个，需要加盖近百个公章。审批流程过多、时间过长、不确定性偏大，会间接导致中小规模房企资金压力的加大，使得整个房地产开发企业费用增加，增大了房地产开发完工时间的不确定性。虽然新一届政府为各类审批瘦身，但是繁琐的房地产开发流程审批并没有大的变化。
根据笔者对房地产项目审批的了解，笔者认为应当从三个方面来规范各类政府审批行为：一是减少合并审批事项，比如说项目审批的第一关发改委立项，目前由于所有土地都“净地”出让，立项完全可以在挂牌前上政府直接完成，或者直接取消，这一计划经济留下来的审批事项几乎没有任何意义。关于审批事项原减化，我们目前常见的初步设计预审、初步设计审批、绿化初步设计审批、消防审批是完全可以合并审批的，而没有必要各个部门分别审批，甚至每个部门审批都要做二至三次；二是细化审批内容和要求，让企业更清楚政府审批的内容和要求，项目的设计、施工都严格按照要求去做，减少过程中不必要的修改，比如说消防设计问题，相关部门应当将消防报批和验收的详细标准公开，以便房地产企业操作；三是审批部门应当加强协作，进行有效的合作和信息交流，从根本上优化房地产行政审批流程，让企业不再重复交纳相同的各类材料，比如说办理商品房预售，要企业提供工程规划许可证和施工许可证，实际上这些证件都是由政府相关部门颁发的，完全政府各部门内部协调取得，而不必要企业在每次审批时再复印提交。
综上，上述讨论的倍受诟病的三项房地产制度本身并没有错，只是我们未真正用好这些制度，或者在操作中完全违背了这些制度设计的初衷。我们应当共同呼吁在目前具体制度框架下优化这些制度的设置和执行，真正来规范房地产市场，落实新一届政府提出的减少行政审批、减轻房地产企业的负担和整个房地产开发的成本的政策。 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人 宋安成
