不知何时，餐饮、儿童娱乐、教育培训这些典型的体验式商业地产被认为是商业地产走出“窘境”的出路，但是，随着餐饮为主导的体验式商业地产在商业业态中所占的比重日益增大，至今却仍不见商业地产的春天，于是在商业地产圈里不免产生了疑问：体验式商业地产能否挽救商业地产呢？对于这一问题本律师认为应当从两方面来分析：一是如何做好体验式商业地产；二是商业地产成功的判断标准。

所谓做好体验式商业地产，实际上就是迎合体验式的消费要求进行最大限度创新，当大部分人对体验式商业地产标配的理解是以餐饮、娱乐、亲子为主要模式时，而一些体验式商业地产创新从未间断过：北京众多购物中心中，以文化、科普、动漫等为主题的展览呈现出遍地开花的态势，比如朝北大悦城举办的哆啦A梦展、富力城举办的Hello Kitty展、华润五彩城的史努比纪念展等等。优客工场创始人、鸿坤地产集团高级合伙人毛大庆发布新的商业品牌“占座儿”，其基本的理念就是在共享经济的趋势下，通过分享教育资源、分享空间来推动构建交互平台。百姓对体验式商业地产的需求是适时变的，比如说餐饮，它之所以能兴起，是因为我们消费能力提高了习惯了同事聚会、朋友聚餐“下馆子”，所以才有了满大街各类各式的餐饮。商业地产应当抓住这些商业消费形式的变化，也应当进行“供给侧改革”抓住不断变化的对商业地产的需求，而已经建设好的商业地产要彻底改变“守业”的心态，不断地适时迎合日益升级的消费需求。

不可否认，从外在形式看，我国商业地产的业态与美国、日本等发达国家的商业地产业态并没有本质的区别，从一定意义上讲，我们的业态更新的更快、更能满足消费者的需求，比如说日本东京的某奥特莱斯，其餐饮的配比远远不如上海青浦的奥特莱斯。在美国，可能是由于规划较早的原因，朋友带我在亚特兰大购物、吃饭，基本上不能在一个地方解决，比如说购物在梅西百货，买I-PHONE在另外一个地方，而中午吃饭又要跑到第三个地方，明显感觉没有上海方便，当然美国也有“吃喝玩乐”一条龙的城市综合体。我并没有调查国外这些商业地产与国内商业地产的关键区别，但从国内的一些介绍来看，可能最大的区别是它们是真正的“订单式”商业地产，即：根据商业业态来定作地产，而不是国内的商业地产，大都是先做一个简单粗旷不切实际的商业产地策划方案，先建起来再说，和真正的“订单式”生产相关甚巨。

关于如何界定商业地产的成功，本律师认为，国内地产商普遍存在对商场利润期待过高的问题，相对于国外的商业地产运营商，国内商业运作浮躁之心大于平常心，从企业经营角度讲这也是正常的，特别是目前城市拿地成本过高、商业地产融资手段有限的情况下，企业更想通过商业地产的运营来取得更好的收益，但实际上却是事与愿违。纯粹从商业地产运营商利润角度来考虑，将开发的商业项目进行出售或部分出售是最快最好的赢利方式，因为如果自己运营或全委给第三方经营在目前的环境下，都存在招商难、赢利难的问题。本律师理解从商业地产的运营规律看，一个商业项目，从开业开始二、三年的时间不赢利应当是正常的，这也符合了俗话常说的“商铺是要养的”。根据本律师了解的一些项目，在外人看起来客流量大、空置率低，是一个非常成功的项目，但如果和这些地产商运营高管沟通，他们均有表示项目运营的艰难，达到预期的赢利水平更难。所以，商业地产经营者应当有“养铺”的心态去经营一个项目，而不能操之过急地要求在短期内取得预期收益。

最后，商业地产的运营是其重要的赢利模式，在目前国家鼓励的商业地产改为租赁住宅、商业地产ABS的通道敞开、商业地产的互联网+等也是值得推荐的商业地产经营之道，实际上一些商业地产运行商业已开始了这方面的试水，这些是需要商业地产业内人士所要关心的。

宋安成  北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人