非房地产开发企业项目建设是指不是专业从业房地产开发的企业从事房地产开发建设的行为，比如说生产企业建设工业厂房，物流企业建设物流配送中心等等。这些企业并无房地产开发的经验，对房地产开发的基本流程不熟悉，在与政府相关部门的沟通、与合作单位的谈判方面处于劣势地位。另外，对于一些刚刚涉足房地产开发企业来说，可能也会遇到非房地产企业在管理中遇到同样的问题，也应值得注意。在此，笔者在自己给非房地产开发企业提供法律服务经验的基础上，提出非房地产开发企业在管理项目中的一些问题，并就这些企业在管理中的一些风险和规避提出自己的基本想法，与各位读者交流。
一、在与政府的谈判“拿地”时，应当尽量明确土地的基本情况，不宜草率进场开发
一般来说，非房地产开发企业的用地类型比较特殊，多为商业、办公、工业或综合用地。按照我国目前土地“招拍挂”的相关规定，亦是应当通过土地挂牌出让的。但是绝大多数这类用地的挂牌出让是走一个法律要求的形式而已，并不是真正的土地挂牌。企业建设需要土地，往往是通过与政府相关部门的谈判来确定的。企业与政府相关部门在价格、容积率、投资强度等等方面达成一致，然后政府相关部门根据土地储备情况，为企业量身定制，实际上政府和企业均知晓这种作法是不规范的，但是由于这类土地用途的特殊性和政府定向招商的切实需要，名为挂牌，实为谈判的土地出让形式是不得已而为之的事情。
对于上述“拿地”形式作为企业应当注意什么呢？根据笔者为几家非房地产公司的“拿地”的经验看，应当注意以下几点：一是用地的指标要明确，主要指标比如说土地用途、容积率、绿化率、车位配比、投资强度、限高，产证分隔要求等等。如果这些指标不明确，企业无法确定投资成本和未来收益，难以进行财务测算。如果政府对于一些指标只是口头说说未表述在合同中，就会造成这些指标一旦变化，企业的预期利益会受到极大的影响。有的企业对此报侥幸心理，认为一些指标不明确今后“操作”空间更大，可以为企业争取更多的利益，但是这实际上是非常危险想法，因为一旦土地重要指标变化，就可能会让企业补交土地出让金。另外，也有可能今后再争取原来投资协议中未明确的“口头”指标而由于政府换届、规划变更等等原因难以落实。
二是明确土地挂牌时间，并作为合同履行与否的条件。根据笔者执业经验，地方政府招商引资过程中往往将未取得上级政府、甚至按照规定由中央政府批准的用地指标。但是迫于招商的压力，或者是地方形象工程，政府一般先要求企业投资建设启动再说，所以土地往往不能在实际“拿地”时取得土地使用权证。如果企业长期不能拿到土地使用权证，会严重影响融资、租赁招商进度，甚至整个项目半途而废。所以明确土地挂牌时间、明确企业取得法律上的土地产权人地位，并规定相应的政府违约责任是必须的。
三是应对土地进行尽职调查，保证开发顺利进行。一般来说，通过转让方式取得土地使用权应当经过严密的尽职调查。但实践中，通过出让方式取得土地进行尽职调查并未得到有关企业的重视。从笔者的执业经验看，由于未对土地做好尽职调查，开发商缴清全部土地出让金后，才发现土地根本无法正常开发的情况也时有遇到。笔者服务的一家开发商，通过政府拍卖取得了某地块的土地使用权，规划建造的房子为高层建筑，但是在施工过程中，遭到该地块北面已经造成的多层小区业主的激烈反对，原因是严重影响后面业主的光照，结果开发商根本无法正常施工，后来不得不与政府协商变更小区的规划。试想，如果企业事先对该地块进行尽职调查，再加上一定的开发经验，这样的事情就不会发生。还有一个案例，是一家开发商取得某土地后，在项目报建过程中，由于不能通过环评，无法取得规划许可证，为什么不能取得环评呢？因为周围有一化工厂，环评部门认为这是不符合规定的，并担心今后房子出售后业主提意见。这实际上也是开发商未对地块做尽职调查所造成的。从笔者自己服务过的案例及相关的房地产企业的经验看，这样的情况可以说是屡见不鲜，这不得不引起房地产开发企业的重视。
二、各类合同签订时应当了解该类合同的基本风险及实际操作中的一些问题
房地产开发行业与其它行业相比，其不同之处在于其一个项目开发时间长，涉及的环节多，合作的供应商亦多，“拿地”、规划、建设、销售、租赁、物业管理各个环节大大小小的合同上百份，对于不是专业从事房地产开发的企业来说，这些合同可谓专业性强、内容庞杂，根本没有能力应对。作为非专业从事房地产开发的企业，无从了解这些合同的主要法律风险，更不知晓合同履行中的潜规则，比如说工程总承包合同中的工程款计价问题，预售合同中的按揭贷款问题，租赁合同中的工商登记问题等等，这些问题均事关合同能否可能履行，关系到企业巨大的商业利益。对于这些合同，企业一定要通过专业的律师、专业的团队去把关，而不能按照自己在其它行业的操作的经验生搬硬套。本律师曾经遇到一个客户，竟然让自己的总承包单位寻找一家监理公司，草草签订监理合同，结果是监理公司根本无法站在业主方角度履行工程质量、工期和造价的监理职责，对业主方不利和被动的后果可想而知。再比如，房地产预售合同的拟订更是如此，如果没有房地产营销经验，从网上调取一个预售文本稍作修改根本不解决问题，涉及到的交房、办证、贷款、通知、规划变更、合同备案等等经常可能要与小业主发生纠纷问题，预售合同中应当及时做好预案，通过合同有效条款最大限度地减少企业营销的风险。
三、在成本造价上，应当建立自己成本管理队伍少交学费
实际上，非房地产开发企业最难以处理的问题是工程造价问题，主要的原因是企业很难在第一时间建立起自己专业的成本控制团队，而成本控制本身又是非常专业、在计价模式上操作空间较大的一个环节。从笔者的经验看，如果企业只为一个单一项目，比如说建造一个厂房，只需要找一个专业的、职业操守好的造价人员即可，其它由专业的造价咨询公司来完成。如果是从事多个项目建设的开发的非房地产公司来说，比如说大的集团公司在全国各地建立区域办公楼，本律师认为还是应当建立自己的造价管理团队，成立成本控制中心，进行有效的工程预算、造价审核、工程签证、造价评审等等，而不能仅仅靠一个造价人员来解决问题。在本律师执业经历中，已经遇到数起由于生产企业不懂得工程造价，在工程结算中完全按照施工单位报价结算而“超付”工程款的案例。
四、在整个项目开发中，要多借专业的力量
中国房地产开发行业发展近三十年，这个行业已经孕育出大量的专业人才和专业公司。由于房地产开发本身的专业性，实际上其各个环节的操作都是需要专业人士服务，或者专业公司的服务。就专业人士来讲，就专业的营销人员、造价人员、工程管理人员、物业管理人员、专业的律师；就专业的公司而言，有房地产策划公司、造价咨询公司、营销代理公司、物业管理公司等等。本律师认为，非房地产开发企业要真正节省开发成本、降低开发风险，在聘请专业人员和专业公司方面决不能吝啬，聘请这些公司少则几万、多则几十万，最多上百万，对一个房地产项目投入来说，可以说占的比例甚小。但是如果真正找到一个好的专业人士或者专业公司，可以大大减少公司的风险和投入。比如说房地产营销，专业的营销策划会在广告投入、推盘技巧、营销手段方面有很多可行的具体措施，而未进行过房地产开发的企业是不可能通过闭门造车来完成这些的。实际上，在项目策划定位、招商工作、造价管理等等各个方面都需要由专业的公司提供专业、高效的服务，来为项目成功建设加分。
五、在项目操作中，要逐步建立自己的有管理经验的团队
在项目开发建设中，借助行业中在房地产开发市场中已经成熟的专业公司的力量决不意味着企业的管理层可以不建立自己的专业团队，因为有些开发环节是需要企业自己把控，而不可能依靠外部的力量来做到。比如说营销方案的确定问题，外部的营销专业公司可能会拿出专业的营销方案，但是这些营销方案是不是真的专业，是不是真正可行，是需要企业的专业人士来判断的。再比如说，聘请的房地产律师是否专业，应当由自己的法务人员进行判断。从企业管理角度来考虑，外部专业人员或公司的聘请难以处理公司所有的事务，有些事情可能主要由公司内部人员来完成，比如说公司一般合同的起草和修改问题，不可能一个房地产公司所有的合同都由专业律师来起草，这样不仅成本较高，实际上也难以保证效率。从专业角度讲，公司的专业人员也是专业人员，外部所聘请公司工作人员也是专业人员，但是双方在工作中所关注内容并不一致。就造价来说，公司的造价人员关心如何在符合合同约定、计价规范基础上更好地为公司减少成本，而造价咨询公司则一般只关系合同造价的合理、合规，而不会从为企业更好的节省成本来考虑造价问题。另外，外部专业人员可以提供企业运作的风险，而作为企业经营者来说，要不要冒商业风险，是需要公司专业人员和公司管理层评判，仅凭外部专业人员的专业意见是无法进行有效项目开发管理的。比如说，律师对房地产开发的工程总承包合同的修改会提出很多建议，这些建议均关系企业风险，但是，是不是要全部采取这些建议，是需要公司管理层根据自己的议价能力、通过与合作的施工单位多次谈判才能确定。
最后，工程建设项目从拿地、施工到投入使用涉及到房地产开发和工程施工等专业问题，企业应当充分认识到其中的法律风险，通过外部的专业力量和内部的专业人才共同努力筑起一道最大限度减少企业风险的防护墙，在保证项目建设正常进行的前提下，最大限度地维护企业的利益。 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人 宋安成
