自从物业管理行业诞生之日起，业主、业委会与物业管理公司之间的纠纷事件就没有断过，又因为物业管理服务活动涵盖了房屋维修、设备保养以及个性化服务等诸多方面，加之服务的长期性等特点，很容易造成业主对物业服务的不满意。当前，物业管理纠纷已具普遍性。虽然目前也存在一些规范物业管理纠纷的规定，但过于原则，缺乏可操作性，亟待解决的问题多数无法找到法律上的根据，如业主委员会什么情况下可以诉讼物业公司、空关房应否交费等问题。2007年10月1日生效的物权法，有关物业管理方面的立法有了长足的进步，但具体操作还需相关司法解释的细化，比如说物权法规定了业主可以诉讼业委会，但什么事项可以诉讼，如何进行诉讼并没有更为详细的规定。这些，也导致相关执法机关在执法环节上出现了不统一的现象，各地的操作也不尽相同。以小区的违章搭建为例，物业公司起诉要求判决业主拆除违章，上海的法院多以主体资格不符予以驳回，而北京的大部分案例是支持物业管理企业的诉请拆除违章的。最高院出台物业管理司法解释是解决目前大量物业管理纠纷的客观需要，从这一司法解释看，其为法院解决这一类纠纷提供了法律依据，但从目前征求意见稿的一些内容看，尚有不足，主要表现在：

一、应规定业委会诉讼的程序要件，确保诉讼权利正常行使

司法解释第一条规定：物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。这一规定对规范物业管理企业服务，保证业主权利，意义重大，但从目前情况看，除非物业公司打业主拖欠物业管理费的官司，业主反诉，否则业主是不会诉讼物业管理企业服务不符约定的。如果业委会进行诉讼的话，各地的法院要求不一，有的要业委会得到三分之二以上业主授权方可诉讼、有的要求得到二分之一业主的授权，方可诉讼，有的业委会无需授权，就可诉讼。但大部分城市法院是要求业委会得到二分之一以上业主的授权方可诉讼，比如说上海要求三分之二业主授权。这一要求，实际上从程序上剥夺了业委会的诉讼权利。有些城市的社区少则百户、多则几千户，超大社区近万户，如果要这些社区的业委会得到三分之二业主授权再打官司，可操作性不强，所以，建议对业委会诉讼的程序要求规范明确，有操作性，对业委会诉讼的立案条件作为规定，即要求多少业主授权可以进行诉讼。如果《业主大会议事规规则》已经事先授权，可否直接进行诉讼等等。司法解释应注意代表业主利益的业委会能正常诉讼。另，司法解释第二条也存在业委会代表业主进行诉讼的问题，故也应当就诉讼程序要求作出规定。

根据物权法第83条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。由于业委会有诉权得到本司法解释和目前司法实践的认可，按照一般意义上的理解，对于83条提到的违反业主规约的行为，业委会是可以代表业主提出诉讼的，但如果业委会对小区的任何一违章行为进行诉讼，均在程序上有极为严格的要求，业委会的权利就会名存实亡，实体权利被程序性的要求挡在法院之外。所以如果从操作层面考虑司法解释第一条、第二条的话，对业委会诉讼从程序上应当从宽，比如说可以根据《业主大会议事规规则》的授权约定，由业委会直接进行诉讼，或规定小区三分之一业主同意就可诉讼。

二、业委会作为被告时承担民事责任的形式

目前，相当法院对业委会作为被告的案件往往是不予受理的，原因是考虑到业委会是业主的代表机构、执行机构，无法承担《民法通则》规定的民事责任，比如说业委会如果被判令赔偿，法院往往难以执行。按照该司法解释第三条规定：业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。业委会妨害物业服务企业正常提供物业管理服务的情况有多种多样，无故解聘物业管理公司、“号召”业主不交费、损毁物业管理公司名誉等等，有些可能涉及到物业公司向业委会要求进行赔偿，为了保证法院判决的正常执行，司法解释应当明确业委会如何承担民事赔偿责任，可以以小区的“公益性收入”作为法院执行的标的，否则，物业管理公司打赢官司，也可能最终无法执行。在司法解释不明确规定的情况下，法院也难以执行属于全体业主的财产----小区的公益性收入。

另外，建议为业委会或业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，进行列举式说明，现实中，业主的有些行为是否构成对物业公司正常管带来妨害，各地法院操作不一。在上海，小区的违章搭建法院认为不构成妨害物业公司的正常管理，故物业公司诉业主违章，法院往往以业主违章，物业公司无利害关系，无权作原告予以驳回，而在北京，这类物业公司诉业主违章案件法院一般都判令业主拆除的。

三、应对业主诉讼业委会几种情况作出明确解释

按照物权法第78条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是法律第一次明确规定业主可以诉讼业主大会和业委会。物权法2007年10月1日生效，此后，全国各地也相继发生了多起业主诉讼业委会案件，但由于物权法的这一条规定比较原则，各地操作不尽相同，法院也以难处。物权法只是规定了业主大会、业委会的决定侵害业主合法权益的，业主就可以诉讼，但具体什么情况下、业委会或业主大会的什么行为可以诉讼，并没有规定。在上海目前起诉的案例看，有的要求业委会公布帐目、有的要求业委会撤销聘请物业管理公司的合同，有的要求召开大业大会、有的要求业委地聘请新的物业管理企业，就上海来说，各法院的操作也不一样，有的根本没有立案、有的立案但始终没的开庭，有的已经判决，故为了物权法这一规定的落实到位，本司法解释应对业主诉讼业委会作出明确的解释。

四、对政府对业委会成立的指导行为作为解释

按照物权法及物业管理条例的相关规定，业主大会的成立，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但现实中，行政主管部门对业主大会成立的指导远远达不到业主的要求，违规、违法行为时有发生。上海曾有一个案例，房地产行政主管部门已经就成立小区业主大会在小区发布公告，就小区二期单独成立业委会，但后来由于一期的业主有意见，房地产行政主管部门就不再对小区成立业委会进行指导，后业主进行诉讼，要求房地产行政主管部门进行指导，法院以为行政指导不具强制性，也不具可诉性，被裁定驳回，后业主再次提出诉讼，要求法院判决行政主管部门在小区成立业主大会筹备组，法院认为，一期、二期业主就是单独成立业委会，还是合并成立业委会有争议，房地产行政主管部门不成立筹备组，并不代表其行政不作为，业主再次败诉，就这样，业主大会成立了两年多，也没有成立起来。

实际上，小区成立业主大会法律、法规只是规定行政主管部门的指导义务，从法律上讲，可能不是强制的行政行为，但在实际操作中，如果没有行政主管部门的指导，业主大会的成立寸步难行，所以，应就规范行政主管部门在成立业主大会过程的指导行为作出规定。

五、对业主、业委会、业主大会的诉权应作出区别对待

司法解释第一条、第二条、第四条均提到业主和业委会对物业管理企业提供服务到位，均可以提出诉讼，要求履行合同或赔偿损失。第七条规定业委会或者业主大会对物业管理企业合同到期，拒不退出小区的，二者均可以提出诉讼。这些规定，在操作中遇到的问题有两个：一是对业委会和业主均可以诉讼的情况，在业主诉讼的情况下，应否作一定的限制，比如说一定人数的业主，这样即可以维护业主的利益，又可以保证防止个别业主的“恶意”诉讼。因为，物业管理众口难调，个别业主的诉讼要求并不能反映物业管理的真实情况，更多的是反映了业主的与物业管理公司的个人“恩怨”。二是对业主大会的诉权应当限制或取消，因为业委会是代表全体业主的，是经全体业主授权后方可提出诉讼的，规定的业委会的诉权，再规定业主大会诉权，会导致各地操作不一致，司法不能统一。