2005年7月24日，上海市延安西路佳信都市花园因业主不满业委会的某些做法，在小区花园里发起了一场近200人的集会。一开场，一名中年男子便拿出一叠准备好的材料指责业委会的不当行为。随后，他和部分业主拿出倡议书呼吁与会者签字支持，表示要召开全体业主大会，重新选举业委会。后记者获悉，整个事情的起因在于，业委会组织招标选聘新的物业管理公司，而业主对于业委会的做法并不“买帐”。事件回放佳信都市花园业主与业委会发生冲突 2005年4月24日，业委会发出《佳信都市花园业主意见征询表》，对更换物业公司征询业主意见。业主们纷纷反对业委会强行招标的做法。有的业主对此进行独立调查：有的业主还写了表扬信给有关组织，对原物业公司所做的工作认同。结果，小区的报栏及门洞上都贴有反对业委会招标的业主意见。有些业主提出业委会已过期，无权组织招标。
5月10日，业委会发布公告，就招标,业委会的任期，大维修基金的使用，工作人员的聘用以及业委会的工作等问题进行公告。在业委会工作一项中，公告对有些业主反对聘用物业公司一事，使用“林子大了……”等语言，对提意见的业主进行攻击。公告发出后，激起业主的强烈反应，业主开始对当时及以前的公告进行分析、研究，并且对业委会的问题进行更深入的研究。有些业主自行对强行招标事项进行抽样调查，调查157户，有150户反对强行招标，而且明确要求原物业公司留下，该调查结果在小区里进行了公示。 5月11日，业委会发《安民告示》，声称业主委员会是合法的，是业主大会的执行机构，有权按《议事规则》行使职权。并提出如有疑问，可向业委会、房地局、居委会反映。在《安民告示》上，还盖有居委会的印章。之后业主到居委会了解，居委会称盖公章是被迫的。业委会这种行径在小区业主中激起了更大的反响，大家认为罢免业委会应当提上日程，一些业主对此展开了全面的民意调查。 5月19日，鉴于业委会强行招标选聘新的物业公司，激起了广大业主的强烈不满，上海市长宁区房屋土地局第一办事处（以下简称一办）和佳信都市花园业委会联合公告暂不进行选聘物业公司，公告已经做出，但业委会没有进行公布。从6月10日起，部分业主用《关于要求改选业委会和质询118万是如何使用的意见征询表》对要求改选业委会进行大规模调查，共调查249户，其中215户赞成改选业委会，占被调查业主的86.3%，占全体业主的51.6%。 5月24日，业委会作了一份《告示》，称一办支持其继续招标，并要组织工作班子进行招标工作准备，并不顾业主反对，仍然要继续招标。在这份公告上，业委会在没有召开业主大会的情况下，加盖了业主大会公章。 7月13日，业委会发出通报，建立招标组织。通报称“2005年7月7日，佳信都市花园业主代表召开了大会，并就此以招标方式物业公司作出决议”。后经部分与会人员反映，该会到会共17人，业主代表共7人，开会是临时通知的，开会地址是在一小时前才告知的。 7月24日下午18时45分，小区业主陆续汇集到佳信都市花园中心绿地。业主们纷纷发言，对业委会表示了强烈的不满和质疑。有的业主请一办的同志讲话，当这位同志讲到罢免业委会“要去研究”时，引起到会业主的不满。小区到会业主发起了签名罢免业委会的签名活动。后来，一办的同志要求到物业公司小范围谈一下，很多业主要求参加，结果有30－40人参加。整个活动约23时30分结束，最后到会业主达成一个决议，内容如下： 1. 罢免现业主委员会，自即日起生效； 2. 自2005年7月25日起任何人不准再动用大修基金及其他任何资金； 3. 自2005年7月25日起任何人不准再使用原业主代表大会和业委会公章； 4. 业主大会继续酝酿和筹备选举新一任业主委员会。 7月29日晚上19点30分，部分业主在小区内召开会议，就如何确立候选人和新的业委会的选举工作进行商讨。六份“研究报告”，直指业委会“不法”行为自2005年6月10日到记者发稿时(8月18日)，部分业主对业委会的一系列行为，共做出了六份研究报告，共计23页，笔者现摘录其中五份研究报告如下：研究报告一：我们为什么主张改选业主委员会？在学习国务院《物业管理条例》的基础上，我们研究了佳信都市花园业主委员会的行为，研究证明，已经过期一年的业委会缺乏合法性、代表性、民主性、诚信和财务监督。所以我们提议召开业主大会改选业主委员会。
业委会缺乏诚信：首先，为了强行招标，业主委员会2005年4月24日向全体业主发出的《佳信都市花园业主意见征询表》(以下简称《征询表》)不诚实。在其2005年5月10日的《公告》中就有两种说法：一说“业委会于2005年4月24日向全体业主发出的《征询表》是经业主代表大会研究决定，拟对小区物业管理公司的选择进行招标”；二说“佳信都市花园业主以‘集体讨论议事‘的方式召开了业主大会。”其次，佳信都市花园业主委员会为了强行招标，耍弄手法。《征询表》有两条征询意见有明显的误导成份：一是我(业主)同意以招标方式选择物业公司；二是我授权业主委员会秉承公平、公正、公平的原则，组织相关招标工作，并决定招投标结果。招标文件中物业费涨价23.1%根据《佳信都市花园物业管理招标文件》有关条款的测算得出，业委会的决定将可能要每户每年大约平均多出520元综合管理费，涨价23.1%。现从《招标文件》中摘录9条供业主研究： 1.3.1项目经理年薪不小于……人民币6万元； 2.3.32提出门岗改造方案，实施费用由业委会承担； 3.3.36 提出电梯轿厢装修方案，实施费用由业委会承担； 4.3.39 合理调整果壳厢或者垃圾厢，……实施费用由业委员承担； 5.3.51 提出绿化改善方案，由业委会出资负责实施； 6.3.52 提出电子演示屏的位置和方案，由业委会出资负责实施； 7.3.53 提出设立监控中心的位置与方案，由业委会出资负责实施； 8.3.54 提出每个门洞门厅的改造方案，由业委会出资负责实施(请问业委会，你们就上述项目，打算要花去大家多少钱？) 9.4.4 本项目打算，综合管理费标准为：最低1.3元/平方米/月，最高1.6元/平方米/月，由投标人在此价格内自行报价。
研究报告二：《佳信都市花园业主大会议事规则》的问题在于排斥广大业主的监督根据对《议事规则》的系统分析与研究，结果表明《议事规则》多处篡改国务院《物业管理条例》，突出地表现在排斥广大业主的监督，从而在财权上排斥和规避业主大会监督。 1. 《议事规则》第十五条规定：“业委会拟订10万元以上(含10万元)专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定”那么，10万元以下就不用报业主大会决定了？这违反了《物业管理条例》第十二条的规定。从《条例》的规定看，维修资金的使用和续筹方案，无论数额多少，均应通过全体业主三分之二以上通过。从《议事规则》这一条规定看，是在财权上排斥和规避业主大会的，暴露了业主委员会排斥广大业主参与小区物业管理权利之动机的不光明。 2. 《议事规则》第十七条“……业主委员会设秘书长一名，由业主委员会任命。”这样的规定知国务院《物业管理条例》和2004年8月19日的《上海市住宅物业管理规定》中是找不到的。 3. 《议事规则》第九条规定：“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：一、1/3以上业主提议；……”而国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》中是找不到的。业主委员会这样做有排斥广大业主参与小区物业管理之嫌疑。 4. 《议事规则》第十条规定：“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：一、1/3以上业主提议；……”而国务院《物业管理条例》中明确规定的是20%以上的业主提议，就可以召开业主临时大会。 5. 《议事规则》第八条规定：“业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟议论的事项书面征求所代表业主的意见，并在业主大会会议上如实反映。”执行这一条就无法贯彻国务院《物业管理条例》中第十四条：“召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。” 研究报告三：我们为什么主张要质询业委会118万大维修基金的使用情况盖有佳信都市花园业委会公章的2003年11月24日“公告”和2005年5月10日的“公告”表明，佳信都市花园业委会公然违反国务院《物业管理条例》，强行决定实施变频泵工程，并虚报工程款近三万五千元。研究报告四：公然篡改国务院文件的《佳信都市花园业主大会议事规则》不能作为业委会继续存在的依据《议事规则》第十七条规定：“业委会每届任期为5年，本届业委会任期从2002年8月26日开始，结束日期为2007年8月25日。”
对此，我们持有疑义，原因有二：一是《议事规则》是在本届业委会任期结束后炮制出来的，《议事规则》是无效的；二是《议事规则》内容规定是在排斥业主们的监督，违反国务院《物业管理条例》。公然篡改国务院《物业管理条例》的《议事规则》不能作为过期的业委会继续存在的依据，应当依法让广大业主重新选举业委会。研究报告五：已经过期的业委会强行招标物业公司就是为了图谋私利一、已经过期的业委会为了达到强行招标物业公司的目的，耍弄三招，急不可耐，很不正常
第一招 明是选择，实是圈套过期的业委会在《佳信都市花园业主意见征询表》中让业主做两个选择题： □我不同意以招标方式选择物业公司； □我授权业主委员会秉承公正、公平、公开的原则，组织相关招标工作，并决定招投标结果。 “两个选择”其内容均是“选聘和解聘物业管理企业”。第二招 制造谎言 蒙你上当结合所有过期业委会公布的资料，业委会的“经业主代表大会研究决定；拟对小区物业管理公司的选择进行招标”是子虚乌有的。第三招 炮制《征询表，说明事项》，既可制造造假机会，又可把不知情者弄到自己手中。过期业委会在《征询表，说明事项》中规定：本次征询截止日为2005年5月5日，根据《议事规则》，逾期没有答复的业主将被视为默认。这样，例行过期业委会在2005年5月10日公布说：“统计结果为420户业主中有294户，即有2/3以上的业主同意以招标方式选择物业公司，并授权业委会以公平、公正、公开的原则组织招标工作。”过期业委会实际上只拿到140票，294张票中，140张以外的，就是利用第三招来补足的。部分业主自发进行了民意调查说明了事情的真相：调查了157户业主，有150户业主不同意更换物业公司，占被调查户数的96%。二、耍弄花招，强行招标物业公司的目的，就是为了抓住财权，图谋私利业委会抓财权的方法，就是大搞项目，从《佳信都市花园物业管理企业招标文件》中所列举的项目就可以看出。业委会抓财权就是为了谋私利，为了谋私利就在大家（业主）身上动脑筋。对于上述《研究报告》，经记者多方联系，业委会成员并未出面予以澄清。业主抱怨，政府主管部门不作为使得冲突难以解决对于小区目前的情况，业主已经多次向一办反映。
业主们反映的主要问题有：一、业委会在2004年8月已到期，为什么主管部门在2005年3月仍然为其备案？就这一问题，业主多次找到一办，要求他们进行解释。一办的答复是手续都是全的，备案是合法的。但业主认为，其报上来的具体内容一办并没有好好审阅。业主认为，作为主管部门一办应当知道业委会到期的时间，但在业委会到期后，不经过正常的手续，仍然对其备案，实在让人费解。二、业委会未经广大业主同意，三番五次在告示上要招标新的物业公司，为什么主管部门不进行及时纠正？每一次业委会发布有关招标内容的公告，业主们都会向有关部门反映，包括一办、街道、警署、居委会。但一办作为主管部门没有给出任何书面的回复。业委会声称已把2/3以上业主同意招标的材料报给一办，但当业主到一办去查阅时，一办却不让查询。业主们认为，一办应当对业委会的违反广大业主民意的强行招标进行制止并作出相应的处理。三、主管部门为什么不指导召开罢免业委会的业主大会？业主要求召开罢免业委会的业主大会，已经有越过20%以上的业主签名要求召开业主大会，但当业主向一办要求其指导召开时，一办却要求业主把20%以上业主签名要求召开业主大会的材料交给业委会审查，业主们认为，罢免业委会的召开业主大会的材料，不应交给业委会审查，后来，业主把材料交给了一办和街道。8月3日，在一办和街道的主持下，由长宁区房屋土地局、一办、街道有关部门、居委会、业委会、业主代表共同在一办会议室召开沟通会。在《会议纪要》上，明确“业委会决定召开临时大会，就是否罢免业委会进行征询表决］。”但到记者发稿，业委会却没有任何举动，一办也没对业委会做任何处理。主管部门，一步一步来，不要急记者对佳信都市花园事件也电话采访了一办的有关同志。对于业委会到期后仍然备案的问题，一办认为房地局不存在违法的问题，只是对逾期业委会备案而已。
一办表示：业委会到期后，没有召开业主大会，没有成立新的业委会，我们只能就老的业委会备案。长宁区500多个业委会，逾期的多了，没有成立新的业委会，我们只能备案。记者问到对于业委会没有业主大会的表决，擅自强行招标物业公司，一办对此的态度时，这位同志说，这个问题我们在积极地处理，我们和街道、居委会正在协调这个问题，我们要顾全大局，从社会和谐的角度来考虑问题、处理问题。当记者问及强行招标物业公司是否合法时，这位同志未置可否，只是说积极处理。对于业委会在业主的强烈要求下，仍不召开业主大会的问题，这位同志说，在8月3日晚上的协调会上，业委会承诺要召开全体业主大会的，只有在他们不召开时，我们才好出面指导，业主大会不是我们召开，是业委会召开。当记者问到若业委会不召开业主大会，房地局什么时候会指导召开时，这位同志说要一步一步来，不要急。现场观点本案实际上反映了目前业主和业委会之间普遍存在的诸多问题。
就业主而言，作为小区的主人，却往往缺乏主人的权利意识，或者忙于自己的工作而对小区的事情无暇顾及。就本案而言，业主对业委会以前的行为几乎没有什么反应，而等到业委会要组织物业公司时，才如梦方醒，发现一系列问题，所以业委会应增加工作的透明度，鼓励业主对业委会工作的监督，同时业主也要树立权利意识，正确行使“主人”的权利；就行政主管机关而言，应当为小区的和谐着想，提高水平和力度，依法履行自己的职责。笔者希望佳信都市花园的业主们与业委会之间的冲突能够早日得到解决。
载于《现代物业》2005年第10期
