目前，由于全装修房的出现，开发商的交房方式出现了多样性的特点，主要是由原来将经政府相关部门竣工验收的毛坯房一次性交付给购房人，变成了将毛坯房交给购房人后，再进行装修并二次交付给购房人的过程，业内将这一模式称之为”二次交房”。在一些“售后包租”的商业地产项目当中，由于是开发商或开发商委托的公司进行统一租赁，将房屋交付购房人后再行交付房屋的情况更为普遍，在此，笔者通过此文，对”二次交房”可能存在的法律问题和法律纠纷进行分析，并提出自己解决问题的初步想法。

“二次交房”的成因分析

造成”二次交房”的主要原因有两个：

一是由于全装修房的出现，开发商本来可能在拿到竣工备案证和交付使用许可证（有的地方不要求）后，将房屋交付给购房人，但由于全装修房还需要一段的装修施工期，具备法定交付条件的房屋还不能直接交付给购房人，开发商为了不延误交房的时间，往往选择将具备法定交房条件的房屋先交于购房人验收，再收回房屋进行装修，装修完毕后二次将房屋交付给业主。全装修房是指在交付房屋前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位的新建商品房。从全装修住宅分类看，全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产开发企业按方案装修。第二种模式的全装修房，”二次交房”的问题更为普遍。

二是由于商业地产和旅游地产开发的售后包租模式盛行，导致了”二次交房”在商业地产和旅游地产开发中更为普遍。就商业地产来说，开发商将毛坯的房屋交给购房人后，再根据商场的招商规划进行装修，将房屋交给购房人或承租人验收交房。就旅游地产来说，多是旅游景点附近建造的公寓式酒店，酒店需要统一经营管理，在主体和工程安装完工后，开发商也往往会按照法定条件交给业主验收收房，并再与购房人或指定的装修公司与购房人签订合同对房屋进行装修，并进行售后包租。

“二次交房”新的法律问题及风险规避

1、“二次交房”交房时间确定问题分析

按照一般开发商预售房屋的操作，其签订房屋预售合同多以各地的示范文本为准，在此，笔者以《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》为例，说明”二次交房”时间确定应注意的一些问题。从该示范文本第十九条“房屋交付时间”约定看，我们来说明一下如何修改适用示范文本：

甲方向乙方交付该房屋应当符合下列第    种方案所列条件：

（一）办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金；

（二）取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金；

（三）                                              

甲方向乙方交付全装修住宅时，全装修住宅质量还应符合国家规定和本合同的约定。

 第十九条  房屋交付时间

甲方定于    年    月    日至    年    月    日期间将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。

乙方同意甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于    年   月   日，在此日期前，乙方有权暂不接受房屋交付，并且不承担本合同第二十二条约定的有关责任和义务。

就存在”二次交房”情况的开发项目来说，该示范文本根本未明确二次装修问题，如果直接适用该示范文本与购房人签约肯定是行不通的，故应当对第十九条“房屋交付时间”做相应的完善，可以考虑增加一款作为第三款：“按照本合同第十八条约定条件甲方将毛坯房屋交付于乙方后，乙方应当委托甲方或甲方指定的第三方进行装修，装修的标准和验收条件按照本合同约定执行，装修完毕后第二次交付的时间为   年  月  日。”加上这一款约定后，就可以减少由于交付时间理解不一致可能导致的法律纠纷。当然，二次装修的操作方式会有较大的不同，增加条款的具体内容应视情况而定，比如有的开发商要求购房人与第三方装修公司另行订立合同，可能会导致二次交付的主体发生变更，这里就应当明确装修合同的主体问题。再比如由于存在二次装修，购房人不能实际占用房屋，可能会存在交纳物业费计算起点的不一致，对这一问题也应当在合同中明确约定。就交付标志来说，示范文本一般是列举签署房屋交接书或交付钥匙，由开发商和购房人选择，上海市的示范本文第二十一条也有列举，如选择交钥匙应明确是装修之前验房收房的交钥匙。

2、交房标准与房屋验收问题分析

对于交房的标准，不管是作为开发商，还是作为购房人，明确的交房标准是减少装修房纠纷最为关键的一环，减少全装修房纠纷，合同约定一定要明确具体。“合同内容越细化，后期麻烦越少。”比如，交付标准中，小到厨具的品牌、规格、颜色，能约定的都要约定。开发商合同里写明，厨具是西门子的，这还不够。西门子的产品众多，是哪一种？是新款还是几年前的款式？”从《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》看，其附件四“全装修住宅装修设备标准及全装修价格”通过列表的方式对应当明确约定的项目列举的140余项，每项都列举了部位、材料（设备）、名称、品牌、规格/型号、质量、等级、数量、颜色、备注等，这样可以大大减少就全装修房的标准可能发生的争议。当然，有些开发商并不愿意写得如此清楚，但笔者认为，对于一些主要材料或家电应当明确约定，比如厨卫、地板、灯具、门窗、涂料、家具、家电等均应当明确约定。

关于”二次交房”的验收问题，笔者认为，应当在两次交房中都要有验收，毛坯房屋交付时双方主要验收：小区的总体规划是否变更、房屋本体是否倾斜、是否有墙体裂缝及楼板裂缝、是否有渗漏、墙体空鼓、墙皮脱落、隔音隔热情况等。如果没有毛坯房的验收，很有可能会出现在今后交房后购房人对房屋毛坯时的质量不认可。装修完毕后，应根据双方约定的装修标准进行验收，不应当有遗漏，基本内容包括门、窗密闭性、变形与否等门窗质量问题；上下水是否跑冒滴漏；水、电、暖、气的设计位置是否合理，包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类是否完善，材料品牌、型号是否与约定的装修标准一致等。对这些验收的情况应作出详细的记录，以方便今后确保修期和保修责任。

3、质保期与保修责任问题分析

目前国家关于房屋保修范围和保修责任的规定主要有：1、《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；2、《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。3、建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。对于没有规定的保修范围和保修期限问题，由开发商与购房人自行约定，其主要的有灯具、家具、家电、冷热水管、电线、瓷砖、大理石等等，具体可以根据双方约定的装修标准、材料清单来确定。

从合同条款角度讲，以《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）为例，可以作相应的修改。该示范文本第十一条“保修期及保修范围”约定：“自该房屋交付之日起，甲方承担保修责任，从房地产权利转移至乙方之日起，甲方继续承担保修责任    年（不少于2年）；同时，甲方按照《住宅质量保证书》承诺的时间和范围承担保修责任。”就这一条规定可以考虑再加一款，即，“对于甲方装修部分的保修范围和保修责任问题，自装修完毕交付后之日起算，保修期与保修范围在《住宅质量保证书》中承诺，或双方在补充协议中另行约定。”从而减少这方面可能出现的纠纷。

4、”二次交房”两次交房期间可能涉及的法律责任与纠纷分析

在”二次交房”过程中，可能会出现一些新的法律问题，如何处理这些纠纷是值得讨论的。第一种情况是装修过程中，出现不可抗力造成房屋损坏，甚至灭失的责任承担问题，从法律上讲，由于房屋已经履行了交付手续，作为买卖合同的标的物房屋已经交付，所以这一风险应当由购房人承担。第二种情况是装修施工造成第三方财产损失或人身伤害的，比如造成楼下停水、停电，施工人员意外受伤等，对于这一情况，笔者认为由于一般装修施工是开发商直接聘请专业的装修公司来进行，上述财产损失应当由开发商或装修公司来承担。值得讨论的问题是作为受害的第三方是否有权利要求购房人承担责任，比如造成楼下漏水，楼下的购房人可否要求购房人承担责任，笔者认为，根据《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”购房人应当承担民事侵权责任。对于购房人认为是开发商装修房屋的，施工单位也是开发商聘请的，是另外一层法律关系，其在对第三人赔偿后，可以要求开发商或施工单位进行赔偿。

值得注意的是，在办公楼的全装修交房存在”二次交房”的情况下，存在开发商指定装修公司，由购房人直接与装修公司签约装修的情况，对于这种情况，实际上不属于本文所讨论的”二次交房”的情况，从法律关系上讲，实际上是不涉及开发商的，装修后是由购房人与装修公司进行验收交房，应当是购房人与装修公司之间的法律关系，在此不作讨论。

实际上，由于”二次交房”是房地产销售过程中的新生事物，除了讨论的上述问题之外，还存在其它法律问题，比如物业管理费从何时起算问题、装修合格标准的认定问题、装修材料的多样性难以约定明确问题等，对于这些问题，笔者认为，开发商与购房人应当本着诚实信用原则，在法律对相关问题未做出明确规定情况下，以合同约定的方式尽量约定清楚，以减少可能存在的法律纠纷。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所房地产开发法律事务部主任