案情简介：
上海市青浦区某楼盘系上海亿兆房地产发展公司（以下简称"亿兆公司"）所开发，2003年9月10日，亿兆公司与上实物业管理（上海）公司（以下简称"上海公司"）签订《前期物业管理服务合同》，委托上实公司进行物业管理。管理期限为：自合同签订之日起至业委会成立时止。自2004年12月起，该小区开始陆续交房，根据双方合同的约定及物价局的核价，该小区的物业管理服务费标准为：住宅人民币1.30元／平方米／月。商铺人民币1.70元／平方米／月。但亿兆公司自小区交房之日，即开始不足额支付物业管理费。对此，上实公司多次发函要求被告支付，但是亿兆公司均对此表示拒绝，截至2006年5月31日，亿兆公司已经累计拖欠物业管理费人民币60余万元。2006年6月，上实公司一纸诉状，将开发商告上法庭，要求支付上述物业管理费。亿兆公司认为，双方没有办理商铺空置房的移交手续（没有交钥匙与上实公司），故实际上上实公司没有对商铺空置房进行管理，故其不应向上实公司支付物业管理费。另外，亿兆公司认为，即使由其交管理费，与小业主交房当月的管理费也不应由其来承担。
法院观点：
法院认为，商铺是整个小区的组成部分，物业管理除了对房屋及配套设施、设备进行维修、养护、管理外，还包括维护相关区域内的环境卫生和秩序等内容。虽然亿兆公司未将商铺的钥匙移交给上实公司，但不能认定上实公司未对商铺进行管理，故亿兆公司亦应支付物业管理费。至于房屋交付当月的物业管理费，法院认为，上海市相关职能部门早在2002年就已明文规定，新建商品住宅的买受人办理入住手续的当月及以前由住宅出售单位支付物业管理费。亿兆公司作出商品房的出售单位，出售当月的管理费应由被告承担。故法院判决亿兆公司应向上实公司支付物业管理费。
律师分析：
本案争议的焦点问题有两个：一是开发商在房屋出售之前是否有交纳物业管理费的义务；二是房屋出售当月的物业管理费的负担问题。对于第一个问题。本律师认为：商铺的交付与物业管理费的收取没有必然联系，因为物业管理费的收取是以物业的竣工和进行前期物业管理为标志，而不是以物业的交付为标志。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款的规定："已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。"本案中，2004年12月份，该小区已经陆续交房并实施物业管理，而交房的前提是已经竣工验收。故小区已经竣工验收且在开发商与物业公司已经签订前期物业管理服务合同的情况下，亿兆公司应根据法律的规定交纳物业管理费。另，国家发展改革委员会与建设部《物业管理收费管理办法》（2003年1864号文）第十六条也明确规定："纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未按时交纳物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。即：只要已竣工，纳入物业管理服务范围，物业公司提供了服务，就应当交纳物业管理服务费，物业交付与否与交纳物业管理费没有直接关系。
关于房子交付当月的物业管理费，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十四条和上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市居住房屋交易期间物业管理服务费支付等问题的通知》＜（2002）039号文＞第二条之规定，均对房子出售当月物业管理费支付的问题作出了明确的规定，即，出售房子当月的物业管理费由建设单位承担。故亿兆公司应支付房子交付当月的物业管理费。
现实中，有些开发商往往认为，物业管理费应在小业主入住后由小业主来交纳，在未出售之前不应交纳物业管理费，实际上这是不正确的。既侵害的物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的权利，等于让其他业主为自己"埋单"。也有的开发商虽然认识到自己应交纳物业管理费，但觉得给物业公司楼盘管，还要向自己请的物业公司交管理费，心理上难以接受。更有甚者，开发商往往以强凌弱，对物业公司的态度就是"收钱就换人"。本律师认为，开发商与物业公司是平等的市场经济主体，双方在履行合同过程中，应严格按照法律规定的条件与程序，以诚相待，相互尊重，履行合同约定的义务，行使法律赋于的权利。
