旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游地产的大规模开发近几年发展很快，特别是2010年国家实行“限购”、“限贷”政策以来，有些开发商,如万达地产明确提出大规模进军旅游地产的口号，为了更好的服务从事旅游地产开发的房地产企业，笔者根据自己的执业经验，对旅游地产开发中的法律风险总结如下：
一、旅游地产土地的复杂性带来的法律风险
一般来说，旅游地产所依附的土地是在房地产发展不太成熟的中小城市，或者是风景区，从产权性质上讲，有些土地是国有土地，有的是集体土地。从土地开发的流程上讲，有些土地的使用往往会涉及到土地的一级开发（指未作到“七通一平”的生地或毛地开发），即使是二级开发，由于其不可能像在城市中住宅、商业地产开发政府水、电等公建配套基本已经到位，或多或少会涉及土地的一级开发问题。众所周知，作为房地产开发企业，其最不可控制的成本是就拆迁、拿地中的前期开发成本，而不是后期的工程施工和房产销售。从法律关系上讲，旅游地产开发中的土地各产权关系是交织存在的：其一，国有土地，风景名胜资源是国有财产；其二，集体土地，风景名胜区大多是以集体土地为主；其三，私产，农民的房子是私有财产。因此，它是国家、政府、集体及个人的利益交织在一起。另外，旅游地产是一个长期、持续的投资行为，是一个持续的建设行为。作为房地产开发企业，一定要厘清旅游地产所涉及的复杂的土地法律关系，绝不能在土地产权不清的情况下盲目开发，由于土地政策的多变性，如果土地法律关系不清，其面临所建造的房地产可能是违章的法律风险、不能正常交易的法律风险、甚至被征收的法律风险。
二、旅游地产销售对象的复杂性带来的法律风险
如果是出售型的旅游地产，特别是“散卖”的情况，其买家往往是全国各地的投资客或者说是“侯鸟”买家，如果这些人存在不及时交纳购房款，不办理银行按揭，不及时收房，会给整个项目的营销带来困扰。笔者的一家法律顾问单位在海南开发房地产，虽然这些房地产都是普通住宅，但由于其依托于当地的旅游产业，笔者认为这些房地产项目也是旅游地产。当时，与开发商签订预售合同的有几类客户：一是冬天来避寒的东北人；二是全国各地的投资客；三是海南本地人；四是其它客户。从预售到交房，遇到的一些非常棘手的问题，在此，笔者举两例：一例是收房找不到人，很多人交了房屋全款，但是在开发商催告后却迟迟不来收房，有的通过各种方式都找不到人，结果现在还有几套房子未交付。二例是购房的客户中有批近50个业主系黑龙江某市的各中小企业的老板，他们对开发商存在的问题总是统一行动，有质量问题统统不收房，延期交房要求赔偿就漫天要价，由于涉及的人数较多，开发商为了缩小影响，不得不以远高于预售合同约定的违约标准对业主进行了赔偿。
三、旅游地产规划设计失败的法律风险
旅游地产开发建设中必须充分发挥规划设计的龙头作用，这不仅是一个法律问题，还关系到项目的成败与否，并且如果策划失败，难以通过后期的管理来逆转。根据笔者服务的项目来看，旅游地产的规划要做到统一规划、统一建设、统一管理，避免破坏性开发建设。第一是统筹兼顾，协调平衡。旅游地产和普通的房地产开发不一样，它涉及到公众的利益，如果处理不好，会涉及到产权纠纷，过度开发引发民众的不满等等。第二是尊重并保护敏感的生态体系。同时，旅游地产要尊重生态环境和历史文脉，打造精细化产品、错位经营。旅游地产有优秀的生态环境，丰富的文化遗产，旅游地产要延续历史发展脉络，体现时代特点。建筑体量与高度，要与地区气候条件、自然环境相协调，形成高低错落的丰富有致的空间轮廓线。笔者曾经遇到一些案例，在一些二、三线旅游景点的开发中，考虑到后期的收益并不会太理想，有开发商根本未花大精力做充分的前期调研，也未进行充分的可行性论证，就在一景区建造了近10万平方米的度假村，其没有考虑这一旅游景点的客源多是本地客，外省游客较少，国外友人几乎没有现状，结果经营状况一直不佳。
四、旅游地产租赁中的法律风险
旅游地产的开发商一般不可能对所有开发项目都采用销售的形式，相当一部分开发商也会采用租赁形式以实现项目的回报，旅游地产的租赁可能涉及到以下几个风险：一是售后包租。按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。由于“售后包租”比较容易吸引买家，已经成为部分商业项目的促销手段之一，并有愈演愈烈的趋势。从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。由于“售后包租”是两厢情愿的行为，在旅游地产开发中较为普遍。如果旅游地产开发商采用“售后包租”模式，首先应当避免直接包租的直接与政策冲突的行为，其次即使由第三方包租，开发商应当对包租公司和项目的经营充分估计，以应对租赁不佳可能带来的资金黑洞。
旅游地产租赁中常见的另外的风险就是租赁合同承租方违约的风险。一旅游地产开发商与一餐饮公司签订租赁合同，履行合同过程中租客拖欠租金两个多月，多次催收又拒不支付，过了一个多月，租客竟然“人去楼空”，租金、物业费、水电费统统未付，公司负责人的电话联系不上。如果进行诉讼的话，由于租户已经是既没有资产，又有没有人员的“空壳”公司，从实际效果上讲没有意义。针对这一情况，本律师建议：一是房地产开发企业或产权人出租房屋给规模不大的中小公司，在该企业作为承租人的同时，可以要求作为自然人的法定代表人或股东提供履约担保，如果该租户有负责租金、物业费情况时，由承担连带责任的法定代表人或股东承担；二是在合同中约定，如果欠费租金或其它任何由租客支付的各类费用，出租人有权采取停水、停电等措施，维护自己的合法权利。在司法实践中，如果租赁双方的权利和义务是在租赁合同中约定的，是受法律保护的。比如，租赁合同中有规定逾期多少天不交房租，出租方可以收回房屋的话，出租方在对原租户的财产采取扣留、处理等措施后，就可以将房屋再租出去。
五、旅游地产经营管理中的法律风险
从旅游地产的本质讲，其属于公众物业类型，由于其人流量大、不确定因素多在经营管理过程中，其有固有的法律风险，比如说经营过程中设备设施造成人身损害的法律风险，造成游客财产损害的法律风险等等，这里笔者根据自己处理案件的经验，主要提出两个方面的法律风险：一是设备、设施故障的法律风险；二是重大事件，包括大客流量等法律风险。关于设备设施的法律风险可以举一例说明：2010年6月29日下午16点45分，深圳东部华侨城大侠谷游乐项目“太空迷航”发生垮塌安全事故，造成6人死亡，10人受伤，其中重伤5人。事故发生后，深圳市委市政府高度重视，应急、公安、消防、安监、卫生等单位救援人员赶赴现场组织抢救。7月1日晚10时45分许，深圳市相关部门发布新闻通报，称深圳已经成立以市安委办牵头，市监察、公安、市场监管、文体旅游、总工会等单位组成的事故调查组。后深圳东部华侨城事故调查组初步调查认定，事故系设备突然故障所致，非人为故意破坏因素。
关于大客流事故，最为典型的当属2004年2月5日19时45分，正在北京市密云县密虹公园举办的密云县第二届迎春灯展中，因一游人在公园桥上跌倒，引起身后游人拥挤，造成踩死、挤伤游人的特大恶性事故，目前已有37人死亡、15人受伤。实际上，由于旅游地产项目规模大、投资金额高、配套功能全等特点，其运管中运行的风险相对于一般的住宅、办公肯定是高很多，作为旅游地产开发企业，针对突发应急事件，如大客流等，首先，应提早制定多级应急预案，预备管制及预警措施，配备充足的设备及人力，确保不发生紧急事故。其次，应当作好风险告知，对于危险性的旅游景点，应当做好充分、及时、醒目的风险提示，以减少发生事故时企业的责任；最后，应当通过购买公众责任保险或类似险种来减少重大事故可能带来的巨大损失，保证项目的正常运转。
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