入住新房后，物业管理成了与日常生活最为密切相关的事务之一，在众多关于物业管理的纠纷中，小区公共性收益的归属问题常常是矛盾的焦点。

      物业公共性收益该返还吗？

     案情：

    上海某小区的前期物业管理公司，在管理期间，从未将小区的公益收入情况告知原告，亦从未将属全体业主所有的公益性收入移交给业委会。按照其提供给原告的报告，其在管理期间收取的地面停车费、广告费，两项合计为人民币14万余元。业委会多次与物业沟通，要求返还该收益，但物业公司以全部用于小区的维修为由，拒不返还，后业委会一纸诉状，向该公司告上法庭。

    律师点评：

     《物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 ”

    这就意味着，开发商、物业公司不能将地面车位收费所得据为己有，也不能将利用小区公共部位的广告收入据为已有，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。开发商利用电梯作广告的收入属于全体业主所有，利用小区地面停车的收益也归全体业主所有，本案中，物业公司拒不返还小区的停车费收入和广告收入，无法无据。 按照《上海市住宅物业管理规定》第25条之规定，小区的公益性收应归全体业主所有，故业委会有权要求物业公司归还上述公益性收入。

                                                                                        房屋套内面积缩水怎么办？

     案情：

    林女士购买了一套商品房，合同约定建筑面积为105平方米，套内建筑面积为84平方米。合同同时约定，如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，林女士有权要求退房。等到交房验收时，开发商与林女士结算的建筑面积为103.02平方米，并退还林女士一定数额房款。但林女士委托一家房产测绘单位对房子面积重新测量，结果总面积与原来约定的差不多，套内面积却比合同约定减少4%。林女士拿着这个结果找到开发商要求退房，但开发商却认为，合同约定的面积误差以房屋建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积。所以，只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3%，林女士就不能退房。

     律师点评：

    根据最高人民法院的有关司法解释，买卖双方当事人在合同中有约定的从约定，没有约定或者约定不明的以3%为分界线进行处理，即面积误差比例绝对值低于3%（含3%）时，据实结算；超过3%时买房人可以退房。但在实践中，面积误差一般都没有将套内建筑面积误差和公摊面积误差分开约定，结果导致总面积不变而套内面积大幅减少情况下，买房人无法退房。

    所以买房人在签合同时，一定要与开发商在合同中详细约定所购房屋面积及面积差异的处理方式，最好是将套内建筑面积和公摊面积分开处理。在交房时，一定要求开发商出示该房屋面积测算细表，如有异议应及时提出。在必要时也可以自行委托测绘机构，对该房屋建筑面积重新测绘。