笔者服务房地产企业多家，有些开发商老总已经是无话不谈的朋友，从他们的接触中，笔者有会更多的机会了解房地产业。在房地产行外人眼里开发商与“钱多”、“暴利”、“黑心”、“空手套白狼”、“官商勾结”、“无道德血液”等一些负面的词汇联系起来。从一定意义上讲，老百姓并没有错，因为的确有一些开发商存在运作不规范、建造的房屋质量问题严重、与政府关系暧昧等情况。但是，从笔者服务的房地产企业看，或者从笔者对房地产企业的了解看，开发商也有不为真正从事房地产业人士所不了解的一面。实际上，开发商要与手握权杖的政府打交道，要学会面对无孔不入的新闻媒体，要疲于应对维权过度的购房人，这些烦恼、压力、无奈可能只有身处开发商地位的人才能体会得到。当然笔者写此文并不是为开发商辩解什么，只是告诉各位读者一个真实的房地产业。

从笔者律师执业的经验看，因为房地产开发涉及到太多的政府审批、太多政府要求、太多政府部门管理，所以，开发商与政府的关系一般是比较好的。当然，如果开发商与政府“勾结”侵害了业主的利益，这种关系就可以用暧昧来形容了。实际上，开发商从拿地到房子售完，需要与众多政府部门打交道，这个过程有修改容积率、减少小区配套等不能见阳光的事情，同时，作为开发商来说整个过程开发商一直处于弱势地位，并不是每个政府部门都会“买账”。平日，在老百姓眼里开发商绝对处于财大气粗、风光无限，甚至无道德血液的强势地位，因为，老百姓根本没有机会看到开发商在政府面前绝对是无任何异议的弱势地位的情况。为什么开发商在政府面前是绝对的弱势呢？道理很简单，如果开发商与政府相关部门处理不好关系，可以说是寸步难行，项目开发根本无法正常进行。笔者服务过的一家上海知名开发商，在上海嘉定区拿了一块工业用地，但是在办理规划许可证时被告知此地块在区政府新的总体规划中已经变更为商业用地，所以政府要求该企业将此地块退掉，重新拍卖，企业坚持不同意退地，并表示也愿意变更为商业用地进行开发，但是政府表示该地块一定要退。开发商与“政府”斗争了好几年，直到现在也没有解决，每次与政府部门谈政府总是非常强势，就是退地，开发商知道这个行政诉讼不好打，一是拖不起时间，二是不敢得罪政府，因为打赢了官司，可能会输掉整个企业。笔者作为一名房地产律师，遇到政府在出让土地中违约的情况可以说是不胜枚举，有的是交地条件达不到无法交地，有的是下令增加的代建配套太多企业无法承受，有的是审批事项多如牛毛难以应对等等。开发商遇到这些事情，极少会通过法律方式来维权，一般都是通过正面沟通加非正面沟通来解决。正面沟通包括与政府开会讨论、写报告、出方案等等，而非正面沟通就是面对各种形式的吃拿卡压，吃喝玩乐。开发商的苦恼在于怎样将各种沟通方式拿捏得恰到好处，既要让不同喜好的领导开心，又不能碰到法律的高压线，这的确是一个棘手的问题。

开发商另外不为人知的一面是企业内部严格的管理制度带来的从业压力，特别是像万科、金地、保利这样的大型开发商，这些企业对领导层、甚至员工的考核是非常严格的，销售额、完工结点、经营效益这些铁的指标不敢说会让一个房地产公司的领导“一夜白头”，但是面对这些指标彻夜难眠是一定的，特别是在2010年以来政府毫不放松的大政策面前，开发商更是如坐针毡。笔者服务过一家上海房地产企业，其是一家全国性的集团公司，在全国有20多家子公司，集团公司每个季度都要进行营销排名，排在后两位的子公司老总都会列入“集团黑榜”，如果连续三次列入黑榜，其肯定会被调离岗位，甚至受到更严厉的处分。根据笔者的了解，万科、保利、金地、中海、中铁这些全国性的大型房产公司，都有这样的管理制度设置，只是有的执行得到位，有的执行得稍微弱一些，而这种内部排外的压力并不是每个职业经理人都能承受的。每年“金九银十”一过，如果指标完成不到80%，开发商以后的日子将十分难过。对于老总来说，如果完不成任务，轻则可能是几十万、上百万的年终奖拿不到，重则职位不保而走人。

笔者要谈的房地产另一真实一面是其不仅要面临竞争激烈的外部市场，还要面对严酷的内部斗争。规模较大的开发商，特别是国有企业，企业内部的权力之争是局外人难以想象的。我们先看看万科：2011年1月29日凌晨，万科董事局主席王石在其个人微博上写道：“香港飞波士顿，旧金山中转入关。”并且配上了图片。外界纷纷猜测王石是否就此隐退，郁亮得以正式扶正？王石前脚刚走，万科就出现一系列人事变动，高管纷纷出走。就在王石启程赴美的同时，公司执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠也递交了辞呈。2011年6月8日，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明成为万科2011年离职的第三位高管。8月9日，万科发布公告称，袁伯银正式辞去万科集团执行副总裁一职，其成为2011年万科出走的第四位重量级人物。由于激烈的内部权力斗争，使规范管理、制度健全的万科也难以解决“一个扶正，众人不服”的企业运作中的难题。如同其它企业一样，高管的离职可能会使得企业元气大伤，甚至一厥不振。金地地产就是鲜活的实例，2010年，其公司副总裁、上海公司总经理赵汉忠的离职对公司的重大负面影响就是不争的事实，这种例子，对于真正房地产行业来说，可以说是不胜枚举。

开发商如何打好政策和法律的擦边球是真实开发商的又一面，这一点笔者作为一名律师了解得还是较为清楚的。中国房地产市场发展20余年，走完了发达国家一百多年的房地产发展之路，由于我国法律、政策本身的滞后及不稳定性，开发商常常面临一项企业决策是否违反政策或冲破了法律的底线而苦恼。开发商如何打好政策的擦边球在整个房地产开发流程中至关重要，打擦边球的目的也有多种，有的是为了节省成本，比如说在政策许可的前提下减少一些配套，有的是为了增加收入，比如说想办法增加建设面积，有的是处于无奈，比如说拿下毛地不得不“强制拆迁”。就各个环节来说，要打擦边球的情况也比较多，就拿地来说，一级开发与政府相关部门或企业事先达成拍卖价格的协议合不合法？土地闲置太久如何找一个合适的理由？就施工来说，没有施工许可证怎样想办法先开工？法律明文禁止的“黑白”合同、带资垫资又不得不操作该如何处理？就房屋预销售来说，没有办下预售证以什么方式收定金、房款？改变小区规划（有时是政府原因）怎样让它的变得不违法、不违约？有些法律、政策的擦边球问题其它企业在运作过程中也会遇到，但是绝对没有开发商遇到的这些问题如此纠结和痛苦。

中国房地产业，真正起步是90年代初，20多年的高速发展是整个行业的“暴利”时代、是从极不规范到逐步规范的时代、是从不透明时代走向阳光透明的时代。在个这时代，由于制度的缺失、政府的腐败、人性的贪婪，开发商取得暴利不可否认，也成为地方政府敛财的合法工具。另外一方面，我们也应当看到如上所述的开发商另外真实的一面。最后，我们希望随着法治政府、服务政府的建立和完善，房地产开发回归理性，房地产业也成为一个健康和值得百姓尊重的行业。