案情简介：

2004年8月8日，许某某、金某某与上海中鹰房地产开发有限公司(以下简称中鹰公司)签订上海市商品房预售合同，合同约定出售方不得擅自变更已经与购买方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得购买方书面同意，未征得购买方同意的，购买方有权要求恢复，如不能恢复，出售方应当向购买方支付房价款3%的违约金。签约后，许某某、金某某按约向中鹰公司支付了房款并于2006年1月10日取得了所购房屋的上海市房地产权证。上海市真金路C、D号等地下一层、底层、二层房屋(以下简称裙房)的房屋用途为店铺，所有权人为中鹰公司。2009年9月，许某某、金某某发现中鹰公司将裙房出租给案外人经营餐饮，许某某、金某某认为中鹰公司没有经过许某某、金某某的书面同意而擅自改变了小区布局且改变了房屋用途，中鹰公司行为构成违约,故诉至法院。法院认为，本案系争房屋的房屋用途并未改变，平面布局亦未改变。

律师点评：

本案的争议焦点在于，将房屋用途登记为店铺的裙房用于餐饮业，小区布局与房屋用途算不算改变。从法律分析以及本案最终审理结果来看，这一问题的答案显然是否定的，现将原因分析如下：

1. 规划用途为店铺的房屋可以用作经营餐饮业

裙楼的图案及标示为商业空间，且其规定用途为店铺，并不排除用于经营餐饮业，餐饮业用房同属商业空间。根据相关规定，规划用途为店铺的房屋，餐饮企业可以设置在居民小区，无需征得居民同意。只要申请人自行申请环评，其中营业位置、排放标准等符合《中华人民共和国环境影响评价法》和《芜湖市新设部分服务行业环境保护管理办法》等相关规定，就可以通过环评认证。但企业在经营活动中不能损害居民合法权益，否则环保部门有权会同工商等部门吊销有关证照。

在本案中，小区业主当初和开发商签订购房合同时，在合同和合同附件里没有明确小区铺面是不能作为餐饮的，在没有具体约定的情况下，开发商是可以把铺面用来做餐饮生意。且涉案房屋的设计规划为店铺，属于商业空间的范畴。而对于商业空间的认定含义广泛，餐饮之类均属于商业范围。中鹰公司的宣传广告与涉案房屋的用途对许某某、金某某的购房行为并不构成实质性的影响

2. 裙房用于餐饮业，小区布局与房屋用途并未改变

根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”许某某、金某某与中鹰公司间签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应恪守。根据合同约定，中鹰公司不得擅自改变小区平面布局。现许某某、金某某以中鹰公司擅自变更小区平面布局为由提起诉讼，许某某、金某某应当以中鹰公司客观上已改变了小区平面布局为事实依据。而中鹰公司并未变更小区平面布局，从销售广告到预售合同都表明裙房是商场，系争裙房的产证也表明用途是店铺。由于商场和店铺属于同一概念，而酒店餐饮又包含在商场的范畴之内，故中鹰公司并未擅自变更小区布局，许某某、金某某以此为由要求中鹰公司承担违约责任无事实依据。

许某某、金某某又称中鹰公司擅自改变了房屋用途，并提供购房时中鹰公司方提供的印刷广告为证。该印刷广告关于涉案房屋的图案及标示为商业空间，而涉案房屋的规定用途为店铺，并不排除用于经营餐饮业，餐饮业用房同属商业空间。系争裙房作为商业用途设计并使用，无论是预售合同附图还是相应销售广告均表明该裙房用于商业。现系争裙房经有关部门审核批准用于经营餐饮。因餐饮用途包含于商业用途内，且中鹰公司的行为并不违反购房广告和预售合同的内容。

3.从本案可以看出，开发商在合同签订房屋用途的约定不应过细，一来防止房屋用途限制过细，影响房屋的出售和租赁，二来造成房屋无法按照合同约定用途带来的诉讼纷争。如果是住宅物业配有一定的商业，应当在预售合同中对存在的商业做出一定的说明，防止业主认为开发商有恶意隐瞒小区配套、变更规划等，一般会约定：“本小区底层为商业，可能在交付使用时对使用人有一定的生活影响，买受人对些明知并表示理解。”

     宋安成，北京盈科（上海）律师事务所房地产法律事务部主任