编者按：10月1日实施生效的《中华人民共和国物权法》共有5编19章247条。其中第六章“业主建筑物区分所有权”整个内容（14条）与物业管理有关。主要包括建筑物区分所有权、小区业主对公共部位的产权、业主对公益性收入享有的权利、小区的车位车库问题、业主在处理小区问题的投票权、维修资金的筹集与使用、业主对业委会的监督权、物业管理模式多样化等内容。

《物权法》主要功能一是定纷止争；二是物尽其用。恰恰这两大功能又均与物业管理息息相关。定纷止争就是明确产权，而明确小区不动产之产权是物业服务有效进行的前提。物尽其用就是最大限度地发挥和体现物的价值。优秀的物业管理的最终目的就是为了服务业主，使得业主的不动产增值保值。

不管我们有无房产，物业服务无时无刻不在我们身边，物业服务中发生的一些事情，也往往会引起人们的关心。在此，本版请专业律师结合物业管理方面的法律实践，解析《物权法》生效后对每一个业主，以及对物业管理行业带来的影响。

■点评嘉宾：宋安成

中华全国律师协会民事委员会委员、上海律协建筑与房地产法律委员会委员、北京盈科(上海)律师事务所律师

1.业主可以状告业主大会、业委会　

【案例】2006年6月，上海玉佛城小区7位业主起诉该小区业委会，认为业委会在未经业主大会讨论通过的情况下，擅自更换物业管理企业，签订物业管理服务合同，其行为严重违反《业主大会议事规则》的规定。业主们认为依照《物业管理条例》的规定,业委会作为业主大会的执行机构,无理由自作主张聘请物业管理公司，要求法院对业委会的这一行为确认为无效。而法院认为，按照《物业管理条例》的规定，该争议应当由县级以上人民政府房地产行政主管部门处理，起诉人应向有关机关申请解决。

【律师分析】按照现在法院司法实践中的普遍做法，业主与业委会之间的纠纷属于一个组织内部的纠纷，应通过自我协商或通过行政部门协商解决，法院一般不予受理。对于业委会或业主大会不作为、乱作为侵害广大业主利益的情况，业主救济的途径无非是要求业委会纠正、向行政机关反映，但往往是无果而终，最后业主也只有不了了之。由于业主对业委会的监督最终不能通过司法救济来解决，小区业委会违法、违规的行为屡见不鲜。这种违法、违规行为主要表现在乱用小区的维修资金、贪污小区的公益性收入等等。又由于没有一个较为成熟的对业委会的监督机制，业委会违法、违规的行为日益严重，并引起社会各界的关注。所以，《物权法》中关于业主可以诉讼业委会的规定，符合物业管理的实际需要，有利于业委会、业主大会的规范运作。

【对应法条】第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2.车库收益归业主所有　

【案例】2006年8月18日，上海静安法院对天鼎花园业委会诉上海赛福莱物业发展公司物业管理服务合同纠纷案，判决由上海赛福莱物业发展公司返还天鼎花园业主委员会地面停车费9.89余万元。

位于上海市西苏州路的天鼎花园占地面积1.4976万平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，“赛福莱”受开发商委托对该小区进行前期物业管理。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，“赛福莱”提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。“赛福莱”回函,对公益性收费收、支进行了说明。扣除相关的管理成本及费用后，其中地面停车费结算后收益为零。业委会对此结算提出异议，在多次协商无果后，起诉至静安区法院。最终，法院判决“赛福莱”返还天鼎花园小区业委会部分地面停车费费用。

【律师分析】小区地面停车费收入属于小区的公益性收入。在扣除物业公司相应的管理成本后应归全体业主所有，所以，法院认为：小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而“赛福莱”辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，也缺乏相应证据，不予采信。最后，法院酌情剔除管理小区地面停车成本，部分支持业委会的要求是有法律依据的。

小区的公益性收入一般包括广告费、地面停车费等。广告一般是设置在小区的电梯间内或者小区的其他公共部位，地面停车占用的道路也是小区的公共部位，故这些广告、停车收入是基于占用小区的公共部位所得的收入，故应归全体业主所有。当然，这里需要特别说明的是，按照《物权法》的规定，占用小区公用部位收益归业主所有，而养护、维修这些公共部位、附属设施的费用也应由业主缴纳的维修资金来承担。

【对应法条】第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

3.业主、业委会成为制止“居改非”、“群租”主体

【案例】闵行区有一别墅小区，因为违章搭建问题，业主之间吵闹一直不断。其间物业公司曾找过媒体曝光，甚至通过信访办希望能解决问题。但是，限于违章搭建是需要政府职能部门出面才能解决的问题，而物业公司是没有强行拆除违章建筑的权力，即无权力去干涉。

【律师分析】《物权法》明确规定，业主具有自行管理小区的权利。这就意味着，小区的事务应该由业主自行决定操办，而物业公司，说到底就是依靠法律法规和业主公约开展工作。

按照《物权法》规定，小区业主首先应当遵守法律、法规以及管理规约。而标准的管理规约范本均有禁止“居改非”的限制性规定。今年8月7日，上海市房屋土地资源管理局制订并下发了《关于抓紧完善业主公约增补规范租赁行为相关条款的通知》，建议新建住宅小区在制订《业主临时公约》以及已出售住宅小区的《业主公约》中增补制约“群租”的内容。这就意味着禁止“群租”也将写进业主必须遵守的业主（临时）公约。

《物权法》的一大亮点是业主违反法律、法规、业主公约谁来处理的规定。按照《物权法》第八十三条规定，业主大会、业委会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。而有利害关系的业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

此条规定为业主间、业委会、业主大会解决此类问题提供了法律依据。当然，《物权法》规定了业主、业委会、业主大会处理“居改非”等问题，并不意味着政府主管部门可以撒手不管，因为有关行政法规规定的行政管理与《物权法》规定的业主自治管理并不矛盾，尤其目前在《物权法》刚刚生效的背景下，业主、业委会还不太熟悉《物权法》，政府相关职能部门的积极作为对减少小区违法、违规事件是非常必要的。

【对应法条】第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉

4.物管模式多样自管未必最好　

【案例】2002年，位于长宁路、娄山关路附近的上海花城业委会成立，选择了上海东湖物业管理公司并延续至今。上海花城业委会与“东湖”采用酬金制约定物业服务费用，每个月“东湖”将得到1万元的固定纯利润。

上海花城一年几十万元的停车费，其税后25%将缴由“东湖”使用，其余75%则由业委会支配。如果“东湖”需要动用，必须经过业委会批准。当然，停车费、物业管理费还是由物业公司出面征收。此外，根据业委会与物业公司签订的合同，上海花城小区内如需进行相关的维修、改善工程，必须公开进行招投标，且每个工程至少有3家公司竞标，再由业委会衡量各方面因素之后，选择其一。为了进一步加强自主管理，上海花城业委会分设了四个督察组，分别负责工程、安全保卫、绿化保洁及财务等方面的工作。

【律师分析】《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。具体地讲，业主自治管理可以具体分为两种情况：

一是业主依法成立业主大会和业委会后，由业主大会决定直接聘请专业的保安、保洁、维修公司。此种模式也可以由物业管理公司的介入，因为小区物业管理毕竟是一盘棋，比如说如何协调各专业公司的分工与相互配合，如何协调业主与专业公司沟通的平台，如何对专业公司进行日常的管理与监督，如何收取物业管理费用，这些都需要根据小区的规模组织一定常设的人员来完成。

二是业主大会决定实行自治管理的，业委会直接向社会招聘保安、保洁、维修和绿化人员等，并聘请专业的管理人对这些一线工作人员进行管理，而不是聘请专业的公司进行。

我国小区与国外的公寓住宅相比，一个最为明显的特点就是小区规模大，住户多，业主大会召开格外难。一个小区一千个业主已经是很正常的事，在大城市，几千个、上万个业主的小区也是不在少数，能选出一个合格尽职的业委会是非常难的；特别是生活节奏紧张的上班族对小区的事情更是无暇顾及，所以，在全国各地出现的自治管理的小区，由于热心业主或业委会不可能长期热心下去，也先后出现了“破产”，物业公司又重新回到小区的情况。另外，由于业委会在有些情况下，并没有得到有关部门的认可，无法单独办理劳动用工和税务登记，所以目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍。

【对应法条】第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。