案情简介：

2006年10月13日，甲、乙与上海A置业有限公司(以下简称“A公司”)签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，甲、乙依约履行了付款义务。2007年4月，甲、乙发现A公司售楼处的楼盘模型与原先售房时不同，模型上的绿化带与小区楼盘间加装了隔离的铁栅栏，实地察看亦是如此。甲、乙遂认为A公司在整个房屋买卖过程中提供的楼盘介绍书、楼盘模型及售楼人员的介绍，均让A、B相信绿化带为小区绿化，使得A、B以超出周边地区房价一倍的价格购买了系争房屋，并以此为诉至法院，要求A公司赔偿经济损失。而A公司则主张其在楼盘介绍书封底处印有“本资料仅供参考，有关数据系本公司自测，有关图案为信息指示，不作为销售承诺，所有细节以政府、专业机构及买卖双方合同为准”字样，因此不应就甲、乙的该项主张承担赔偿责任，后法院驳回了原告的诉讼请求。

律师点评：

本案的争议焦点在于，小区商品房的销售广告和宣传资料是否构成了要约，开发商在销售过程中的销售广告和宣传资料包含小区绿化带，而该绿化带实际并未纳入小区规划，在这种情况下开发商是否应当承担违约责任。从法律分析以及本案最终审理结果来看，这一问题的答案显然是否定的，现将原因分析如下：

我国《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条就商品房的宣传广告和宣传资料的认定问题作出了更为详尽的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反规定的，应当承担违约责任。”

就上述法律规定不难看出，就商品房的销售广告和宣传资料的法律性质的认定而言，首先，原则上，商品房的销售广告和宣传资料应认定为要约邀请，前文已述，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，其实质在于其发出行为对于发出人而言不具有法律上的拘束力，对于要约邀请所载条款和条件的接受不能成立有效的合同，对于要约邀请的内容的违反亦不构成违约。商品房的销售广告和宣传资料，通常就具有该等要约邀请的性质，因而不构成有拘束力的承诺。

但是，作为例外情形，在符合特定条件的情形下，商品房的销售广告和宣传资料构成要约。这里所指的特定条件包含两点：第一，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；并且第二，该等说明或允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的。

就本案例而言，首先，A公司的销售广告和宣传资料并未就商品房开发规划范围内的绿化带的分布情况作具体确定的说明和允诺。甲、乙与A公司签订的《上海市商品房预售合同》中注明A公司开发的系争房屋所在地块土地面积为88604.50平方米，与A公司提供的房地产权证等注明的政府核准A公司开发宗地面积一致，且该楼盘介绍书封底处亦注明该资料仅供参考、有关数据为该公司自测、有关图案为信息指示、不作为销售承诺、所有细节以政府、专业机构及买卖双方合同为准的说明，因此可以明确的是，开发商并未就绿化带作出具体确定的说明和允诺。

其次，甲、乙（原告）未能就楼盘介绍等宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响承担证明责任。即使认为本案中A公司销售材料对于绿化带的表述内容具体确定，购房者甲、乙应就该等说明或允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响进行举证，而事实是甲、乙均未能提供有效证据作为支撑，则其败诉的结果也就在情理之中了。作为开发商应当对司法解释的规定理解到位，按照司法解释规定，未写进合同的广告也有法律效力，做为开发商，不仅要在广告上写清楚其效力情况，在合同中也应当约定其不作为合同的内容，具体内容以合同约定和实际交房为准，楼书内容对双方无约束力。