近日，从网上看到时寒冰先生2007写的《取消开发商房价降一半》 的文章，自己颇有感触，在此，笔者也就“取消”开发商这一问题谈谈自己的观点。根据笔者的经验，房地产开发企业其主要的功能是融资和项目报批。其融资的功能主要是做为一平台，将银行、施工单位、购房人的预售款集于一身；其项目报批的功能实际上是将政府审批的事项挂下自己名下，实际上也是一平台。从房地产全流程开发角度讲，其工程设计、项目施工、房屋销售、物业管理都是由专业的公司完成的，房地产公司只是将他们的成果集合起来，做为一个集成商。毫无疑问，开发商实际上是一个资源整合商、一个服务商，也有人将其简单地称为“皮包公司”。针对开发商的上述特点，笔者谈谈取消开发商的问题：

一、审批制度的减少，甚至取消会使开发商的存在丧失制度前提

从开发商运作的角度讲，笔者从其工作的对象来分认为其工作的可以分为两大部分：一是与政府的沟通工作；二是与其它平等市场主体的沟通工作。前者主要表现为要面对政府“五花八门”的审批、备案，属于与行政管理相关的事宜。后者表现为与设计单位、施工单位、销售代理单位、物业管理单位、购房人的沟通交流，主要是民事法律上的契约问题。第一部分的工作花费的时间长、成本难以控制，第二部分工作则比较简单，对工作也有一定的预见性。

“投资项目从立项到审批，整个流程需要经过20个部委，盖108个章，全程需要799个审批工作日；从拿地到开工，就要259个审批工作日……”。这是广州市政协会上一位委员拿着3米多的审批流程图的发言。毫不夸张的说，开发商从一出生就面临政府的审批，因为他们只有取得的房地产企业开发资质才能进行房地产开发。这些审批，涉及到规划、土地、绿化、园林、人防、消防、用电、用水、煤气、公安、防雷、防震、环保、城管、排水、施工、质量、安检等等，按照目前房地产开发项目面临的形式多样的审批制度，开发商存在的必要性是有的，否则整个开发流程无法完成。但是，随着政府审批的减少，开发商存在的必要性必然减小，比如说随着国家只允许净地出让的实施，包括项目立项、土地规划许可证等很多审批已经没有必要，实际上，各地也进行了大量的减少审批流程的探索，房地产项目的审批减少到三、五项是完全可能的，届时，市场是不需要开发商这一个载体来进行项目审批的。

二、政府在房地产开发中职能的转化会使得开发商的存在没有必要性

目前，政府，特别是地方政府在房地产开发中职责“空心化”使得本应由政府来完成的事项变成了由开发商来完成，而地方政府、有关职能部门及公共事业单位只管“审批”，也能开发商的生存留下了巨大的空间。这里笔者举两个例子进行说明：一是土地拆迁（现法律改为征用），这本应当由政府完成的活，在一些地方毛地出让仍然存在的情况下，开发商相当的时间、精力花在土地动迁上；二是用电配套问题，本应由供电事业单位主动完成，但是现在的配套单位却反客为主，用电配套报批不仅收费高的离谱，并且要花相当的时间，不知道是他们配套房地产开发，还是房地产开发配套他们。如果政府在房地产开发中尽到一点职责，各个部门形成联动，规划一步到位，或许到时只要一家施工单位进行房地产建设就好了。所以，笔者认为，随着政府职能的完善且有所作为，房地产开发商的“二政府”作用可能会不复存在。

三、规范、透明的政府运作是开发商无需存在的政治大环境

开发商作为一个皮包商的角色存在，去整合各种资源，所做的工作是务虚的，在目前中国政府有关行政机关运作不透明、潜规则盛行的大环境下，开发商的角色是难以取代的，他们与地方政府有着共同的利益，成为地方政府土地财政的载体，结果，城市居民要住房子，只能到房地产开发商那里去购买。整个开发商成了一个垄断集团，整个房地产行业成为一个高度垄断的行业。对于普通老百姓来说，房地产开发整个过程他们根本搞不清楚，包括土地成本、税收成本、配套成本等等，因为这些只有开发商和地方政府相关部门能掌握。从法律层面讲，土地属于全民所有，但全面对土地的开发利用却不清楚，让人费解。目前情况下，政府的运作不透明、不规范，开发商帮政府做事情，比如说拆迁，政府帮开发商做的事情，比如说政策优惠，都不能放在阳光下。如果开发商不存在，很多事情都无法操作。开发商作为资源整合者承担了政府管理者在当前不能有效管理的责任，在法制不健全的前提下，开发商承担了政府的一部分分工，这实际上都是不正常的。

最后，消灭开发商取决于我们的审批制度的改革、政府的职能转化和公开透明的行政运行体制。
   作者：北京盈科（上海）高级合伙人  宋安成 律师