“男人做过房地产，女人做小姐后什么事都不想再做，因为钱来得太快！”笑话虽粗点，但反映了在中国做房地产挣钱之快。房地产真的很容易赚钱吗？对于这一问题，笔者的回答是绝大多数开发商是帮政府挣大钱，自己挣点小钱（相对于政府）。如果抛开开发商赚不赚钱这个问题，来描述一下开发商的处境，笔者认为用“五味杂陈”来形容开发商之境遇比较合适，且听笔者一一道来。

我们还是先说说中国房地产开发的模式问题。通常来说，房地产开发有两种模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发过程中，购买土地、房屋建造、销售管理都是由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构完成，投资人通常是非常有经验的房地产基金，其核心是金融运作，房屋建造由专门的建筑商来完成，物业管理则专门的物业公司完成。我国这种房地产开发模式，很容易给百姓造成一种“假象”，认为是开发商在整个房地产开发过程中的“作祟”，造成房价高企，民不聊生。从一定意义上讲，老百姓可能是对的，因为确有一些开发商存在“空手套白狼”、运作不规范、建造的房屋质量问题严重、与政府关系暧昧等情况。而实际上在整个开发模式中，开发商是为各级政府打工的“高级打工仔”，因为政府通过土地出让金、税收和各类税费拿走了开发商利润的大部分，大部分开发商并非像外界说的一样“暴利”。

由于我国这种“一竿子到底”的开发模式，开发商要解决整个开发流程中的任何问题：要与手握权杖的政府打交道，要学会面对无孔不入的新闻媒体，要学会应对维权过度的购房人等。这些烦恼、压力、无奈可能只有身处开发商地位的人才能体会得到。当然笔者写此文并不是为开发商辩解什么，只是说明开发商也有难念的经。

开发商为了地方政府的“土地财政”走在前台，但相对于强势的政府各部门，整个过程开发商一直处于弱势地位，甚至弱势的有点“悲凉”。平日，在老百姓眼里开发商绝对处于财大气粗、风光无限，因为，老百姓根本没有机会看到开发商在政府面前绝对无任何异议的弱势地位的情况。为什么开发商在政府面前是绝对的弱势呢？道理很简单，如果开发商与政府相关部门处理不好关系，可以说是寸步难行，项目开发根本无法正常进行。笔者服务过的一家上海知名开发商，在上海嘉定区拿了一块工业用地，但是在办理规划许可证时被告知此地块在区政府新的总体规划中已经变更为商业用地，所以政府要求该企业将此地块退掉，重新拍卖。企业坚持不同意退地，并表示也愿意变更为商业用地进行开发，但是政府表示该地块一定要退。开发商与“政府”斗争了好几年，直到现在也没有解决。每次与政府部门谈政府总是非常强势，就是退地，开发商知道这个行政诉讼不好打，一是拖不起时间，二是不敢得罪政府，因为打赢了官司，可能会输掉整个企业。笔者作为一名房地产律师，遇到政府在出让土地中违约的情况可以说是不胜枚举，有的是交地条件达不到无法交地，有的是下令增加的代建配套太多企业无法承受，有的是审批事项多如牛毛难以应对等等。开发商遇到这些事情，极少会通过法律方式来维权，一般都是通过正面沟通加非正面沟通来解决。正面沟通包括与政府开会讨论、写报告、出方案等等，而非正面沟通就是面对各种形式的吃拿卡压，吃喝玩乐。开发商的苦恼在于怎样将各种沟通方式拿捏得恰到好处，既要让不同喜好的领导开心，又不能碰到法律的高压线，这的确是一个棘手的问题。

从我国经济管理模式看，我国更为重要的管理模式为经济的微观管理。直白讲，就是在房地产开发过程中多如牛毛的各类政府审批备案，如果严格按照政府的各类要求来完成一个房地产开发项目，整个开发流程会大大放慢，甚至项目停滞。于是，为了规避政府的各类管控，开发商如何打好政策的擦边球在整个房地产开发流程中至关重要。就拿地来说，一级开发与政府相关部门或企业事先达成拍卖价格的协议合不合法？土地闲置太久如何找一个合适的理由？就施工来说，没有施工许可证怎样想办法先开工？法律明文禁止的“黑白”合同、带资垫资又不得不操作该如何处理？就房屋预销售来说，没有办下预售证以什么方式收定金、房款？改变小区规划（有时是政府原因）怎样让它的变得不违法、不违约？有些法律、政策的擦边球问题其它企业在运作过程中也会遇到，但是绝对没有这些问题如此纠结和痛苦。

如上所云，在现行开发模式下，开发商一方面为地方政府“土地财政”站台，一方面又受到各级政府“局委办”的欺压，同时受到广大百姓，特别是购房人的误读，哪一位开发商心里不是“五味杂陈”？

宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人  宋安成