一度沉寂的物业税，因近几年不断高涨的房价又再度提起，房地产市场上关于物业税的消息不断，对物业税的讨论也达到了空前的高潮。物业税, 各国的叫法不一, 主要有“ 财产税”( Property Tax) 、“ 房地产税” 或“ 不动产税” ( RealEstate Tax) , 但其内容基本上是针对土地、房屋等不动产, 要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款, 纳税数额随房产的升值而提高。目前, 我国城镇对房产、地产征税办法不规范、不统一, 而且房地产开发建设和流通环节税费负担过重。十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出: “ 实施城镇建设税费改革, 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应地取消有关收费。”此后，虽然物业税也经过多次不间断的讨论，但由于技术、评估、征收范围争议不断，所以一直未出台政策开征，2003年起，随着国税总局和财政部在我国十个城市物业税的陆续空转运行，对现行房地产有关税费的改革几成定局，物业税出台箭在弦上。
对房地产征收物业税之影响分析
从最直接的角度讲，物业税的开征，将改变不动产税制中以往那种重交易、轻持有的局面，进一步实现社会分配的公平。在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负较轻。虽然现行的房产税规定，业主要按照出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常隋况下，是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无须缴纳。但对房屋交易过程的税收是较重的。以私人出售房产为例，在不考虑特定条件下的优惠政策情况下，房产出售一方一要按出售价格的5%缴纳营业税，若产生增值后，还要缴纳20%的个人所得税；而购买一方则要按购买价格的3%缴纳契税。税赋如此之重在很大程度上加大了房屋交易的成本。而另一方面，一旦取得了住房的产权，只要不出售，其占有的税收成本就为零，这种情况导致了市场上有些人持有多处房产并私下出租取得收入的同时，又有大批老百姓急需住宅，但因成本太高而买不起的现象。在我国人均土地资源极为稀缺的条件下，这种畸形的资源配置格局必须改变。其办法就是，在降低房产交易环节税负的同时，加大持有房产的税负，以盘活现有房地产的存量，提高房地产的投资效率，抑制房地产投资行为，打击房地产投机行为。
从建立和健全我国财产税收体系的角度讲，一般认为，一个现代化的完善的税收体系，应包括完整的流转税类、所得税类和财产税类三大类。经过几十年，尤其是改革开放的20多年以来的不断完善，我国在流转税制和所得税制的建立和完善方面己经达到了一个较好的程度，但在财产税方面，日前仍处于相对滞后的状态之中，比如我国的房产税，虽然早在1986年9月国务院就颁布《房产税暂行条例》，但执行力度较差，没有起到其应有的调节作用，再比如说遗产税是财产税的重要税种之一，但至今仍然没有开征。从宏观大背景看，财产 税发展的滞后与我国当前对私人财产保护立法比较滞后有直接的关系。另外，还需要提到的一点是，物业税的开征对于遏制地方政府“寅吃卯粮”卖地财政所导致的不正常局面，开创物业增值政府税收增加的良性局面有着至关重要的意义。
我国物业税开征会遇到的问题分析
1、如何处理已购房产与新购房产的差别问题
己购房产与新购房产的税收差别问题。从设计原理上讲，物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合成替代税种，在物业税开征之前的己购住房，就不应再负担、至少是不应再全部负担物业税。为解决这一难题，笔者认为，可以考虑以下几个方案。方案一:老房老办法，新房新办法。即对物业税开征之前的己购住房采取免税政策;方案二:对物业税开征之前的己购住房采用低税政策，例如:可以考虑减半征收等等;方案三:按照己购住房所实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后，再按物业税制度规定，开始缴纳物业税。目前看来，三个方案中，第一个方案不利于物业税征收的最终统一，第二个方案可操作性差，相对来说第三个方案较为稳妥可行，可操作性强。
2、如何建立公允的房地产评估体制
征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是:如何保证评估结果的公正性？谁来评估?评估费谁来出? 现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。在这种情况下怎样进行开征物业税之前的评估?
其次，评估费由谁来出?如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产（在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱。另外，我国的房地产评估机构存在存在着严重的良莠不齐、报告质量另人担忧的客观事实。在这种情况下，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本?都有待研究。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过，从而确定公允的物业税征收的税基。
3、操作中的技术条件与征收方式
有人称为物业税的开征是“浩大工程”，因为综不仅牵涉到复杂的社会利益关系、政府部门利益、中央与地方政府的博弈这些深层次问题，还面临一个比较现实的征管技术与社会配套条件层面的问题。从技术层面讲，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，是一个相对固定的税率，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。
就征收方式讲，是征收环节和征收方式的选择问题，对于居民拥有的房产，是采取由物业管理企业这些中介机构代扣代缴的方式，还是采取由税务机关上门收缴的方式，或是采取纳税人自我申报的方式。无论采取哪种方式都存在一些困难，尤其是财产税税源与纳税资金来源的非一致性。同时还要考虑到房地产税征收管理的复杂性和其可能产生的高征收成本问题，因此，房地产税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征房地产税的征管技术、配套条件和措施。若不能实行有效征管，一个税种无论理论上有多好，在实践中中的命运只能是“破产”。
4、如何应对物业税开征遇到的新问题
从目前房价日益高涨的现实考虑，物业税的出台可能会对抑制房价带来积极的影响，但从一般意义上讲，一个新税的开征在解决旧矛盾的同时，可能会带来新的矛盾。比如说，如果将土地出让金分摊在每月的物业税中，就会使得进入房地产行业的门槛大大降低，市场又会出现一批中小的房地产开发企业，房地产企业的恶性竞争不可避免。再比如说，物业税税率的确定在短期内可能是合适的，但随着时间的推移，可能会成为宏观调控的羁绊。近年来，实行物业税的北欧国家瑞典2000年前后房价上涨过快，政府的物业税也越收越高，对于正常收入维持家庭的老百姓来说，也要支出一笔不菲的物业税，一定意义上削弱的征收物业税调控作用，也凸现不公平。所以，物业税开征的后期影响亦是政府有关部门需要密切关注的。
对物业税认识误区的分析
1、认为物业税开征后所涉及的房地产各环节的众税（费）合一
早在2004年，中国人民银行行长周小川曾表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。此后，他的这一段话被一些解释成：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
这一众税（费）合一的观点首先是将地价与税收混为一谈，国外土地大都有属于私人拥有，地价与税收不可能混淆，我国的地价主要是指土地的使用费，即，土地出让金。在美国，房价构成一般包括生地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价的比例比较低，长期徘徊在20—30％之间。对于有人认为物业税不会不将地价分摊到每年的物业税中来，笔者认为可能性不大，因为土地出让金本身针对的是公有土地，允许你使用，交一定的费用，这一费用属于使用费的性质，而征收保有税或物业税，针对的是公民或单位拥有所有权的私有财产，对不属于公民或单位的土地征收物业税，有悖与物业税的性质，也难以与我国现行的土地所有权制度、土地出让制度、土地转让制度接轨。所以笔者认为，物业税与土地使用费两者不能混淆在一起。
有关房地产的其他税费有没有与物业税完全合并的可能性，笔者认为，可能性不大，这里可以从两个方面来考查，一是物业税的性质，物业税属于财产税中的一个税种，他主要是通过税收调整房产持有环节来进行财富的公平分配，其不可能完全取代属于房产流转环节的营业税、契税、印花税等；二是参考国外征收物业税的经验，几乎所有国家不动产均涉及多个税种，比如说日本，对取得房地产，征收注册执照税和不动产取得税，相当于我们的所得税与契税，对房地产保有环节，征收财产保有税，相当于我们要开征的物业税。所以对物业税开征将合并所有涉及房地产的征税，笔者不敢苟同。
2、片面地夸大或缩小物业税的作用
网上曾有爆料称：财政部税政司一位负责人在接受媒体采访时透露，改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。最大的改革思路是将“地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳”，乐观的预计消费者的购房成本将降低10％－20％，甚至有人天方夜谈的预计房价将下降49％左右。这一观点，无疑将物业税视为降低房价的“灵丹妙药”，仿佛我国楼市的宏观调控就是如此的简单。而另一种观点则截然相反，认为物业税对房价的影响微乎其微，并很有可能会推动房价的上涨，其主要的事实依据是在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。另，物业税能否降低房价，这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度。
笔者认为，物业税作用大小，应当从三个方面来分析：一是政府对物业税的定性。如果政府出台物业税的目前是保障第一套房的公民居住权，对房地产投资或投机的行为，严格抑制，象新加坡韩国，对非自住房或第二套房，物业税的税率非常高，新加坡为10%，韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。二是物业税的实际征收情况。上文提到，物业税的征收涉及较多的技术问题和执行中的不确定因素，如不以较好的处理这些问题，都会使得物业税大打折扣，如我们的土地增殖税政策，从制定公布已十年之余，但至今征收也不尽人意，应有作用没有发挥。三是房地产宏观调控的其他政策，政府调控房地产的政策多多，信贷手段、土地政策、法律手段、销(预)售制度等等，税收政策只是其控制手段之一，只靠物业税来调控房地产市场，不仅“孤掌难鸣”，还往往会带来新的问题。
3、国外的经验盲目借鉴甚至“照搬照抄”
笔者认为，我国许多房地产法规政策过多的“照搬照抄”其他国家或地区的作法，结果造成这些作法实行时“水土不服”。比如说我们的引进土地有偿出让制度，结果造成地方政府的“卖地”财政；引进商品房预售制度，造成开发商肆意违约，侵害小业主利益；引进业主多数决制度，结果业主大会的召开流于形式。之所以出现这些情况，一个重要的原因就是我们对国外的经验不是借鉴，而是照搬照抄。所以对于物业税的政策，我们应避免引进不符合我国实际的国外的一些作法，否则，物业税的实行就不能达到政府的预期调控效果。现实中有人提出物业税的税率应参照某国家或地区，比如说可按照台湾144平方米以上房源，每年收取税费为房屋总价的0.8%--1.5%。笔者认为种机器的照搬只能带来更多的新的问题，因为物业税只是一个国家或地区名目繁多的税种之一，是一个国家或地区进行房地产宏观调控的手段之一，所以我国物业税的确定与执行关键是结合我国目前的总体税收体系和我国目前宏观调控的需要，如果借鉴其他国家或地区的作法，也只能综合考虑被借鉴国家的税收体系和房地产市场的客观情况。
