严格的地产调控下，房企已向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局。高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利性成为房企最大的挑战。养老地产在我国是新兴事物，许多开发者都看到了其中的商机，但落实到具体开发操作层面往往会面临许多实际问题，其中也有一些值得探讨的法律问题，在这里按照自己给房地产企业提供法律服务的经验，提出自己的一些看法，与各位读者交流：

1、房地产企业进入关系地产操作模式的多样性分析

从养老地产的模式看，大致可以分为四种模式：第一，专门建立养老社区或养老公寓。如张家港优居壹佰养老公寓，作为民办企业开发的养老公寓，面向当地中高端富裕老人，有健康老年公寓，还配了护理房，有餐饮部分、管理部分等等，健康性和护理性搭配在一起。第二，大型居住区中开发养老组团。广东惠州养老社区项目，老人集中在一部分，并且分成了两期开发，有康复中心、医院，有护理组团。第三，普通新建社区中配建各类养老产品，在国务院刚颁发的政策里提到新建社区中平均0.1平米/人养老产品面积，对我们的影响非常大，每个新建社区中必须配建养老产品。万科幸福汇，在普通社区当中，有的配置成活跃长者之家，是租赁形式，旁边这栋是活跃长者住宅，搭配一部分就可以了。广西南宁嘉和城，大部分是正常住宅，其中一部分专门做成老年住宅，比如三栋老人住宅，有一栋是护理、医疗、康复等等。第四，既有的社区周边插建老年设施或日间照料中心，也有很多插建是逐步改建旧建。邢台爱晚红枫老年公寓，有医疗服务，又有商业配套，配套一些药店、超市。楼上有一部分是半自理老人公寓，还有老人设施，在这种情况下，综合在一起的楼非常高效。由于养老地产开发链条较长，运作中与医疗、护理、餐饮的横向合作不可避免，所以不管是什么类型的养老地产模式，都会引入到笔者要讨论的下一个焦点，即，养老地产法律关系的复杂性问题。

2、与相关产业的法律关系的复杂性问题  

养老地产与一般住宅地产不同之处是它不能与住宅地产一样“一卖了之”，它的亮点与卖点是在于销售房屋之外的配套服务，比如说护理、医疗、娱乐、保险等等，这实际上就要求养老地产的开发商有一个很长的服务链条、很多的服务内容，要求房地产企业整合医疗、娱乐等不同行业，在这一整合的过程中一定会遇到一些复杂的法律和操作问题。前一段时间，一位物业管理公司的老总在探索社区养老问题，他最大的困惑就是如何让这些护理、医疗机构进社区，比如说医疗机构，我国目前医疗资源的短缺已经是不争的事实，他们被动服务都来不及，让他们主动服务恐怕只能停留在美好的想象中。从法律层面讲，医疗机构为开发养老地产的企业提供这方面的服务，这中间的法律关系、法律责任如何界定，在目前既没有法律明确规定，又无成熟的经验可以借鉴的情况下，更是一个超级难题。简单地说，养老地产提供房子和养老服务，养老服务中包含了医疗服务，但是中间出了医疗事故是由开发商承担还是由医疗机构来承担呢？这实际上是比较复杂的法律关系。

3、如何规避养老地产开发中的法律风险

目前，中国老龄化的趋势不可逆转，养老地产这一大蛋糕客观存在。但实际上，目前我国养老的具体模式尚未定型，政府在养老政策方面的规定甚少，甚至基本的模式设置都并不明确，作为房地产开发企业，只能走一步、看一步，“摸着石头过河”。从目前养老地产开发的具体操作看，房地产企业应当如何规避养老地产开发中的风险呢？在此，笔者提出自己的建议：

一是应当紧跟国家的法律、政策来设计自己的产品。从根本上讲，中国房地产市场就是一个政策市场，养老地产的发展也不例外。根据笔者了解，各级政府每年实际上都有“养老”建设的指标，比如说一个街道或者一个区一个要新增加多少床位。各地的政策是否有房地产开发企业的商机，实际是要靠房地企业自己捕捉的。2013年7月1日新实施的《养老机构设立许可办法》为开办养老机构设立了门槛，包括床位数在10张以上，有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员，有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地等。这一《许可办法》的规定，为房地产企业开办养老机构指明了方向。所以，作为致力于养老地产开发的房地产企业，应当关心国家、地方政府出台的一些与养老地产开发有关的政策和法律，捕捉法律、政策背后的商业机遇。

二是通过书面合同形式与产业链上的合作单位建立长期、有效的合作模式。上文提到，房地产开发企业投资养老地产建设实际是在做一个产品链条，因为一个房地产开发企业不可能在短期内形成涵盖医疗、护理、餐饮等完全属于自己一家企业的为老人服务的产品链。客观讲，房地产开发从拿地、规划、施工、销售到物业管理，本身已经是一个非常长的链条，而养老地产这一链条不仅非常长，而且表现为各个产业更多的横向叠加。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，无不需要专业管理团队的精心打造。在整个产业既没有国家的明确规定和要求，也没有一个已经非常成熟的商业合作模式的情况下，只有按照诚实信用的契约精神，通过合约方面来界定房地产开发企业与各合作单位的权利义务关系。大到开发与运作中与保险公司的保险关系，小到发生一起老人跌倒的意外事故的责任承担，各方都应通过一个明确、具体、全面的合同约定来明确。此外，养老地产服务链条的各个主体应当通过合同之约定平衡好自己的商业利益与法律风险，如果纯粹考虑自己的商业利益而视法律风险于不顾，会导致企业在违法、违规的道路上走的太远，出事是早晚的事情。如果只考虑养老地产开发的法律风险，而不敢追求企业的商业利益，企业发展就会陷入“前怕狼、后怕虎”的停滞不前局面。

三是依法开发，不踩国家政策的红线。作为开发企业，从事房地产开发，会有很多法律的红线是不可逾越的，比如说在一线城市房地产开发中，增加开发区域的容积率。笔者作为一名房地产律师了解到房地产企业常见的逾越红线违规行为主要有：售房广告不当、欺诈销售、销售信息不透明、未将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门备案、销售方式不当、挪用商品房预售资金、假按揭贷款、逾期交房、规划设计变更、房屋交付延期等方面，违规操作按情况严重程度均可构成犯罪。在养老地产开发中，也存在一些法律所禁止的地方，比如说有的开发企业为了快速上马养老地产，在未取得医疗资质，又未与相关的医疗机构合作的情况下，开展对老人的医疗治疗活动，再比如说有的房地产企业抓住地方政府要完成关系指标的空子，搞“圈地运动”，名为养老地产，实为住宅甚至办公物业的开发。有业内人士表示，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。作为一个有志于从事养老地产开发的房地产企业，应当摒弃短期利益的考虑，从长远来规划自己的企业发展战略，真正投入到养老地产的开发中来。

北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人  宋安成