案情简介：

上海市某小区业主大会会议定于2012年6月14日起召开，会议结束日期2012年6月25日，会议内容为审议表决续聘某公司为该小区物业服务企业，调整物业服务收费标准及签订物业服务合同。大会会议形式为书面，审议表决形式为书面。

2012年6月30日，该小区业委会作出《关于续聘物业服务企业、调整物业服务费收费标准及签订物业服务合同的表决结果公告》，该小区全体业主所持投票权共1583票，总计发放1583票，在截止日期前回收1272张表决票，占80.35%，专有部分建筑面积154616.53平方米，占建筑物总面积80.89%，符合业主大会会议召开条件。表决结果如下：同意票986票，视为同意大多数人的意见票311票，即合计同意票1297票，占81.93%，同意专有部分建筑面积120708.16，视为同意大多数人的意见专有部分建筑面积36527.17平方米，合计同意面积数157235.33平方米，占建筑物总面积82.26%；不同意票251票，占15.86%；弃权票10票，占0.63%，专有部分建筑面积1339.28平方米，占建筑物总面积0.70%；无效票25票，占1.58%，专有部分建筑面积2866.59平方米，占建筑物总面积1.50%。

根据表决结果，该业主大会作出如下决议：1、继续聘用某公司为物业服务企业，物业服务合同期限为2年。2、物业服务收费标准为：多层2.00元/平方米/月，别墅3.58元/平方米/月等。3、业主共有车位及其他共用部位、共用设施设备经营收入，物业按总收入的70%计提，30%收入纳入本小区专项维修资金。4、小区业委会根据业主大会会议决议，与某公司签订物业服务合同。

该小区两位业主对于小区业主大会作出的上述决议不服，认为侵犯其合法权益，违反法律规定的程序，诉请行使业主撤销权，请求法院撤销该业主大会所作决议。

法院认为，本案争议的2012年6月30日决议第1、2、3、4项内容，根据证据显示，该业主大会所作决议系经召开业主大会，并在居民委员会等单位监督下进行计票，获得专有部分面积占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。因此，不予支持两个业主的诉讼请求。

律师点评：

本案是业主诉请法院撤销业主大会决议之诉，争议焦点主要在两个方面：一是业主大会所作决议是否合法有效；二是业主是否应享有撤销权。

    一、业主大会所作决议是否合法有效？

这个问题涉及到业主大会所作决议是否符合法律的强制性规定。根据《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

业主大会决定续聘物业服务企业属于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，增加物业管理费属于共有和共同管理权力的重大事项，分别属于《物权法》第七十六条第（四）项和第（七）项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主大会获得了专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会对于该项决议的通过程序合法，且符合法定多数，应当认定为业主大会所作决议有效。

此外，本案中所涉及的“不表态视为同意”的做法是否合法的问题，应当具体情况具体分析。如果小区的《业主大会议事规则》中明确业主表决涉及到全体业主的公共事宜时，规定在送达表决票后不表决视为同意的，物业公司或业委会这样操作并没有不妥之处，如果没有类似的规定，这样操作表决的结果就是无效的，这实际上涉及到(民法通则)的特殊规定，即默示的行为只有在法律规定或者各方有约定时才可以视为意思表示。就小区的表决来说，法律并没有业主不表决视为同意的规定，所以只有业主在议事规则中有明确约定的情况下，才可能视为同意的意思表示。这里需要特别说明的是，如果在业委会尚未成立的情况下表决小区提高物管收费事宜，是没有小区的议事规则的，更不能按照“不表态视为同意”来操作提高物业管理收费事宜。本案中，按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表达票，业主在规定的时间内不反馈意见的，均视为同意大多数的意见。因此，本案中“不表态视为同意”的做法合法有效。

二、本案中业主是否享有撤销权

根据《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条（下称“高院解释第12条”）将其进一步细化为:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

对此笔者认为，业主要享有撤销权，应具备如下要件:（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定期间内以诉讼方式向人民法院提起，并经人民法院裁判。

结合本案的案情来说，业主大会或者业委会作出了决定，而且业主也在法定期间内起诉了，因此，判断业主是否享有撤销权，应主要看以下两个方面：

第一，业主大会决议是否程序违法。决议程序的合法需要满足三个要求：第一，决议主体，即业主大会或者业主委员会是依法成立的；第二，决议的做出属于其职权范围内，业主大会或者业委会所作决议应该严格依照《物权法》及《物业管理条例》，否则程序违法；第三，决议的通过必须符合《物权法》的相关规定，即面积和人数双数决。本案中业主大会决议符合上述三个要求，所以应当认为其程序并不违法，也就是说业主大会的决议不存在程序瑕疵。

第二，业主大会决议是否损害业主的合法权利。从高院解释第12条来看，即使业主大会的决议程序合法，只要该决议损害了业主的合法权利，受侵害的业主任然可以要求行使业主撤销权，撤销业主大会决议。但是在本案中，由于小区业委会已采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，所作出的决议内容也并未侵害业主的合法权益，因此业主亦无权以决议损害其合法权利为由要求法院予以撤销。

综上，该小区业委会根据计票结果于2012年6月30日作出的决议程序合法有效，亦未侵害业主的合法权益，从而本案中业主撤销权难以得到法院的支持。

   北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人  宋安成