装修前，业主要向小区物业管理公司交纳装修管理费、保证金、电梯增容费、垃圾清运费……恐怕是在物业管理活动中司空见惯的事了。近二、三年，随着各地规范物业管理工作的开展和地方立法的完善，可以说情况有所改善，但不可否认的是，装修活动中物业“乱收费”的现象依然存在。由于相关立法的滞后性和各地立法的差异性，在这些收费项目中，究竟哪些该交，由谁来交，交多少合适？哪些不该交，是属于乱收费？对这些问题，笔者意欲通过几则案例，展开讨论。

案例一：上海市的一家公司租用上海市长宁区延安西路某商住两用楼，由于原来租客留下的装修不适合公司的办公要求，经过与大楼的物业协商，并征得其同意对其中的一面非承重墙拆除进行新的装修。当这家公司请来了装修公司人员办理“出入证”时，物业又要求公司缴纳4000元的“垃圾清运费”。由于这家公司在与装修公司签订的装修合同中已经明确垃圾由装修公司负责清运，但向物业说明这一情况时，物业却说：为了广大租客的安全和维护写字楼的秩序，这里的装修垃圾不允许外面的装修公司清运。这家公司言明会依物业的要求按规定的时间和路线对垃圾进行清运，不会影响其他租客的利益，但物业却坚持必须由物业清运。后来这家公司为了不影响公司搬迁和尽快进场，还是忍气吞声地付了大部分的“垃圾清运费”。

案例二：北京市某小区：物业管理公司对正在装修的业主除了要收取7000元的装修保证金外，还要求交纳装修管理费200元，装修工人出入证费20元以及垃圾搬运费150元，否则不能进行装修。这让业主感到非常困惑：装修前，业主要向物业申报的同时，物业公司要收取一些费用或保证金，但物业公司又不提供收费的依据，该不该交业主不得而知。

案例三：广州市白云区祥景花园一位姓张的业主投诉，称楼盘管理公司违法乱收费，对初次装修业主收取电梯使用费。该物业公司私下有一个“特约”装修公司，如果业主找该“特约”装修公司装修或其属下搬运工人进行装修或搬运的话，则物业管理公司口口声声称每个业主必须要交的“电梯使用费”可以免交。在同一小区的张小姐由于没有用“特约”的装修公司，而被要求交260元的“电梯使用费”，并且所有的搬运工人要花30元办“出入证”。案例四：家住在东山区中山四路某楼盘业主陈先生购买的房子收楼，收楼标准是毛坯房，于是陈先生在收楼之后，马上开始对房子进行装修，并在收楼时向发展商交纳了1000元的装修保证金。谁知后来该物业管理公司却通知陈先生：找的装修公司必须要具有资质证明，如果是未经有关部门批准的装修公司，楼盘将不予其入内装修。虽然陈先生对“装修服务费”不解，并且在收楼时发展商所派发的收楼收费明细表上也没有列明该项收费，但由于房子要急于装修入住，所以陈先生只好乖乖地将“装修服务费”交上。

“乱收费”之现状对装修中“乱收费”的问题，可以说是在物业管理活动中相当普遍的。从最早的保证金、装修管理费到名目繁多的电梯增容费、垃圾清运费。各物业公司收取的费用项目各不相同，大概有装修保证金（有些叫装修质保金、押金）、装修管理费、垃圾清运费、装修配套费、电梯增容费、装修工人出入证费等等。而且，上述这些费用往往都没有一个数额标准，不同的城市、不同的小区、不同的物业管理公司标准差别很大。拿装修保证金来说，有的小区交纳500元、1000元，有的竟高达万元。而装修管理费更是让人摸不清头脑，有的小区是按业主所购房屋的户型交纳，如一居室500元，两居室800元，三居室1000元；有的则按区域交，一般情况下是越高档的商品房，此项收费越高；有的是按项目工程款的一定比例收，有些按3%收，也有按5%收的。不仅是装修保证金，其他费用的收取也很不规范。比如同样是出入证，有的小区收5元，有的则要收50元；电梯使用费也高低不等，少的200元，多的则高达1000元。从总体上看，装修中的“乱收费”主要分三类：一是自立项目乱收费。如装修配套费、电梯增容费；二是超过规定标准收费。如超过价格主管部门规定的标准，如保证金、装修工人的出入证办证费。上海市规定出入证不得超过10元，但有的物业公司却收20元的办证费；三是只收费不服务或少服务。在业主交了物业装修管理费后，从来不会到现场去看一看，“管理”不知落在了何处。业主，无奈被宰割一般来说，收楼时发展商所派发的收楼收费明细表上是不会列明有关物业装修时，物业公司要收取的有关费用，业主大部分是在办理好入住手续开始装修时，才被告知要交这些所谓的装修费用。对业主来说，交与不交是两难的选择：不交吧，装修队难以进场，物业公司也会“出难题”；交吧，实在是觉得冤，自家的房子，自家的小区，装修还要给人家钱。最后，为了早日装修好、顺利入住，业主们大部分是不明不白地把这些名目繁多的各类物业装修费用一一交付。现实中确有这样的案例，物业公司让你交费你不交，业主装修过程中的麻烦也就来了：以影响其他业主为由，要停止施工；电梯不好用，垃圾无法及时清运；施工人员破坏了结构，要暂停施工。物业不让施工，装修队就会找业主处理，业主又得亲自坐阵。最后，想一想，算了吧，还是交上吧，结果物业也不检查了，电梯也好用了，颇有点“破财免灾”的意味。有的业主想到了举报和向有关部门反映，但往往是苦于没有和物业“搞”的时间和精力，其结果也只能作罢。各地立法考量，让人“困惑” 由于《物业管理条例》和《物业收费管理办法》对装修中物业公司收费的问题均未作出规定，导致了装修收费无法可依。有的地方通过政府配套立法的形式作了规定，但对物业装修中的乱收费问题各地的地方差异性。我们可以对各地的有关物业管理中有关问题的立法作一比较，其结果堪称“混乱”

上海市：上海市物价局沪价房（1997）第165号《关于贯彻实施上海市居住物业条例有关问题的通知》第五条规定：“物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，但不得收取装修管理费、服务费。自1997年7月1日起，不得收取装修保证金”沪价房（1999）第166号《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》第二条规定：“物业管理企业除了提供给业主或使用人的《入住须知》、《住宅使用手册》上规定的收费外，不得另行收费”。第三条规定：“物业管理企业不得向业主、使用人或施工队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证件等，收费不得超过10元”。上海市既不允许收装修管理费，也不允许收保证金，并对各种“另行收费”严加限制。

北京市：目前没有装修收费的明文规定。

广州市：2004年9月15日通过的《广州市物业服务收费管理实施细则》第十七条规定：“装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产生的垃圾由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”可见，广州市的规定既可以收装修管理费，也可以收保证金，垃圾清运费。目前深圳的规定与广州的基本一样。重庆市：《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条规定：“为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和公共设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不越过2000元，非住宅每户最高不越过10000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和公共设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主装修队应负责赔偿。” 装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运。若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。

加强立法，解决装修中“乱收费”之关键从以上各主要城市立法的实际情况看，物业装修时，物业公司收费，收与不收，收多收少的规定可以说是有天壤之别，这集中反映了我国有关这方面的立法还不统一。对如此普遍的问题，有的地方根本尚没有规定，立法过于滞后可见一斑。现在由于各地的立法不同，且立法层次较低，可操作差，导致了整个物业装修收费的混乱。比如说在上海，从有关规定看，物业公司对业主装修不能收任何费用，但普通百姓对政府出台的这些规定往往是不得而知，物业公司都会或多或少地收取一些费用，像本文案例一中的物业公司收取了“垃圾清运费”，有的由于物业要“配合”装修，竟然收取物业配合费。因此要解决物业装修中的“乱收费”，就要先解决立法中存在的问题。

首先作为立法者要尊重物业管理装修中“乱收费”的实际情况，深入实际、调查研究，制定出切实可解决问题的法律、法规，而不能只靠自己的臆想去立法；其次是立法要统一，各地对物业公司装修收费问题规定差别之大，降低了法律的严肃性、破坏了法律的权威性。我们承认各地的情况差异和地方国家机关的立法权，但对同一问题却作出了迥然不同甚至截然相反的规定，这不得不说是背离了立法统一性的基本立法原则；最后，是注意制定的法律、法规在现实中，在物业管理中的可操作性，否则只能成为一纸“空文”。政府做好“裁判”，加强监管政府监管在制止物业公司在业主装修时“乱收费”方面是必不可少的，政府的监管不力也是导致目前物业公司在业主装修时“乱收费”的重要原因。对物业公司在业主装修时“乱收费”，没有有效的监管机制，也增长了物业公司“收费”的胆量。

实际上，政府有关部门在监管上是大有可为的：一是要明确监管职责和监管范围，对物业“乱收费”由谁查处，如何查处要有切实可行的规定，以保证老百姓投诉有门；三是要做好“裁判”，对不公正、不合法的收费行为，要坚决制止并依法处理，对合理的收费行为，要正确、适当地引导；三是要作好宣传工作，对政府有关物业装修中物业公司收费的政府配套立法要深入宣传，开拓业主知晓有关规定的渠道；四是政府要有服务型政府的意识，对老百姓的在物业装修中的“乱收费”问题要依法及时处理，要做到有反映，就要有及时的处理，以增加老百姓对政府的信任，敢于向政府有关部门反映“乱收费”问题。装修问题并非只有“收费”才能解决在物业管理的实际操作中，确实有不少装修工人在装修时不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等，引起其他业主的极大不满，所以物业公司认为，只有收取一定的保证金、管理费或其他费用，这一问题才能有效解决。

但笔者认为，并非只有收费才能解决这一问题，且收费也并非最佳解决方案。原因是相当多的物业公司的收费偏离了物业装修活动中物业公司收费的最终目的，特别是收保证金以外的各种费用，且是经有关部门批准，亦未明码标价的。为了保护业主的利益和小区的设施、设备不受损害，物业公司可以采取如下措施来规范装修行为：一是要求业主聘用有一定资质的装修公司进行装修，对聘请没有资质的装修公司进行装修的，物业公司可以不予办理有关进场手续；二是物业公司应制定《装修工程队责任书》和《住户装修责任书》。物业公司与装修公司签订《装修工程责任书》，明确装修公司违规装修的责任；与业主签订《住户装修责任书》，业主应保证装修不影响其他业主和不得破坏房屋的结构。业主自找“游击队”进行装修的，对装修队造成其他业主损害的，业主要承担连带责任。使用这种方式亦可避免“破坏性”的装修行为；三是物业公司可以自行或通过向进行装修的业主发《装修告知书》，告知其装修中应注意事项和有关法律规定，因为在物业管理实践中，曾有过其他业主以物业公司不尽告知义务而导致物业装修损害其他业主权益为由对物业公司提起诉讼。

要防止物业管理公司在业主装修过程中乱收费的现象，作为业主可以从以下几点入手，来维护自己的权益：一、要求物业管理公司出示有关收费文件及对物业收费项目进行明码标价，必要时可向国土房管局物业处、物价局等相关部门投诉或诉诸法院。二、选出为全体业主服务的业主委员会，以业委会的名义进行维权。依照法律规定，业主委员会有相当的权力，有权代表全体业主就物业公司“乱收费”行为进行交涉，并有权监督物业管理公司的行为，有权选出物业管理公司等等。从实践看，以业委会的名义进行维权比个别业主“单兵作战”其效果要好许多。三、订好物业管理合同，以合同限制物业管理公司的权力，特别是有关收费的事项，要约定得明确具体，不留空子给物业公司。一旦物业公司有“乱收费”行为，业委会就可以根据物业服务合同的约定，进行有效的制止，甚至解聘物业公司。多方协力，共创和谐据国家发改委对全国价格举报电话受理的举报情况统计，近三年，群众反映物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，一直位居各类举报问题的前3位，其中，物业管理公司在装修中“乱收费”问题占相当的比重。物业公司、业委会、政府立法及执法部门、行业协会、司法机关及广大业主都应当正视“乱收费”这一问题的客观存在，树立小区和谐、社会和谐的理念，在自身力所能及的限度内或自己的职责范围内，为规范物业收费行为，携手合作，为创立一个职责清楚、管理有序、和睦相处的共融社区而努力。

载于《现代物业》2005年7期