经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并印发了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》等相关文件。鉴于此，我们律师团队结合相关法律规定，结合商办经营管理和物业管理的实际情况，就“营改增”之后，商业办公物业管理中应当注意的几个问题与大家总结分享，本篇文章中首先是对于“营改增”中的共性问题与大家沟通，然后与大家分享商办物业开票中的特殊问题。
一、签订合同时需要明确合同相对方是否为一般纳税人，是否需要开具增值税专用发票
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条“纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人”，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第五条规定以“年应税销售额标准500万元”作为区分两类纳税人的标准。“营改增”之后，原来的营业税纳税人，可能变为增值税一般纳税人，合同标的价款作为进项可以被合同相对方用以抵扣；原来年应税总额不足500万元的企业将被列入小规模纳税人，其无法直接开具增值税专用发票，也不能接受增值税专用发票进行抵扣，但若有需要可向主管税务机关申请代开增值税专票，税率不变。
因此，不管是签署租赁合同或其它合同，签订合同时要考虑相对方是一般纳税人还是小规模纳税人。商管公司或物业公司在签订《租赁合同》、《物业服务合同》明确缴费人是否为一般纳税人后，应当根据开具增值税专用发票的需要在合同中纳入缴费人的地址、电话、开户银行、账号、税务登记号等具体信息。而在签订专业外包合同或买卖合同时，若需要对方开具增值税专用发票的，需要在合同中明确约定相对方为小规模纳税人的则明确对方需要向主管税务机关申请代开，需要注意的是，小规模纳税人税务机关代开发票的问题目前有些税务部门尚未开通相关的服务，企业需要密切关注。
二、明确合同价款是否含税，以便企业核算成本
营业税属于价内税，税款包含在商品或价格之内，而增值税属于价外税，价格和税金是分离的，这一点与营业税完全不同。增值税的含税价和不含税价，不仅对商管公司或物业公司的税负有不同的影响，而且对商管公司或物业公司收入和费用的影响是也很大的，如果不做特别约定，营业税一般由服务的提供方或者无形资产的转让方承担。而增值税作为价外税，一般不包括在合同价款中。
因此，“营改增”以后，需要在各类合同价款中注明是否包含增值税。特别在商管公司或物业公司购买货物、服务的合同中特别需要明确合同价是否包含增值税，以明确价格以更好的核算成本。
三、在交易中明确增值税专用发票开具、交付的时间和法律后果
商管公司或物业公司在今后签订合同时，若自身为付款方建议约定“合同款项在取得合规的增值税专用发票后支付”，避免发生专票认证不了而价款已经支付的风险，严格限制支付款项再取得对方发票的情况。另一方面，鉴于增值税发票需要在180天内认证，若一方交付的发票的开票时间早于这个时间段，就会发生无法抵扣的情况，所以应当在合同中约定发票的开票时间与交付时间。
在商业项目管理中，经常有一些支付租金或物业费的业主或租户要求先提供发票再进行支付相应租金或物业费的情况，对此应当明确不在取得发票后未及时支付的法律后果，最大限度减少专用发票开具后却不能收取相应租金或物业费的情况。
四、若发生退票，相对方应当配合开票方办理退票手续
开具增值税专用发票后若遇需要退票的情况，根据《国家税务总局关于全面推行 增值税发票系统升级版有关问题的公告》第三条“红字发票开具”条款对于不同情况规定了不同的退票方法，但基本都涉及收票方的配合，否则无法顺利进行退票。因此，商管公司或物业公司在订合同时应约定收票方在退票时的配合义务，并明确违约责任，如，不予配合的收票人承担无法退票的损失。
五、开具增值税发票必须核对合同相对方与发票抬头是否一致
商管公司或物业公司在过去开具营业税服务费发票时，经常发生付款人指定开具第三方抬头的营业税发票，比如说个人租赁的房屋要求开具公司抬头的租金增值税专用发票，而商管公司大多数会满足业主或租客的要求。而“营改增”之后再随意开具与合同相对方不一致的第三方抬头的增值税发票存在被税务部门认定为“虚开增值税发票”的风险，严重的将承担刑事责任。
故此商管公司或物业公司今后开具增值税发票必须核对合同相对方与发票抬头是否一致，双方是否有真实的交易关系，且应当合同金额与发票金额应当一致。以物业管理为例，商办项目因多为租户租赁使用房屋缴纳服务费用，所以建议商管公司或物业公司直接与租户签订《物业服务合同》，遇不方便签订的情况也应当要求租户或相应业主提交一份《租赁合同》原件备案，并合同中需明确由租户承担物业服务费用。
六、水、电费等能耗费抵扣问题，需要与业主开发商进行有效沟通
根据我们服务的一些房地产开发公司和物业企业，大量商办项目的水、电因无法抄表到户，因此常年来都实行代收代付，由管理公司代业主统一向市政公司缴纳项目的水、电费后再向业主收取。“营改增”之后若水、电等市政公司开具的能耗费增值税发票可以进行抵扣，有利于管理公司减少项目运营成本。但因很多商办项目的水、电表仍旧登记在开发商名下，造成水、电费发票抬头与管理公司名称不匹配，实际无法进行抵扣的情况。所以，建议商办楼盘的商管公司或物业公司尽快与开发商协商将水、电表过户至自己名下，签订书面协议明确商办楼盘“水、电表”在公司提供服务期间应当登记在管理公司名下，退盘时再过户至新管理公司或开发商名下，并约定过户过程中双方的权利义务。
七、对外停车费发票的开具，需要与车位业主方商定分成比例
“营改增”之前，因营业税发票税率统一，管理公司收取停车费并不会严格区分租赁费和物业服务费。但现今增值税的租赁费税率为11%，大大超出物业服务费6%的税率，并且租赁费收入最终归车位的业主方所有，商管公司或物业公司为节省税费成本当务之急需尽快区分两项不同费用的比例，向车位使用方开具不同税率的增值税发票。这里需要说明的是，如果停车收费涉及到停车费和物业管理费的，一并开具发票的，按照目前的征税要求，是应当采取“就高”的原则。如果分别开具停车费和物业管理费的，管理公司应当与车位业主方协商后书面确定停车费收入的分成比例，使得分项开票合理避税有据可循，目前，是否分项开票并无直接明确的规定，具体办公、商业项目应当与项目所有地主管税务部门沟通，明确具体开票的方式。
根据财税2016（36）号文件规将建筑物、构筑物等不动产的广告位租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税（税率11%），物业公司应当按照应当收取的销售收入及价外费用申报缴纳增值税，对于支付给业务委员会的分成，应取得增值税专用发票，并申请增值税进项税认证。实际上，物业公司或商管公司是无法从业委会处取得土地增值税专用发票的，这种情况下，可以与业委会协商确定具体的税务承担问题。
