前些日子，微信朋友圈被“温州土地使用权到期缴费”的相关帖子刷屏，温州土地使用权到期补缴一套房屋几十万巨额出让金引发全民关于土地到期后如何处理问题的大讨论，我们国家是世界上少有的实行土地国有制度的国家，所谓的农村土地归集体所有，国家通过目前的土地征收制度也完全将土地资源垄断在自己手中。我国改革开发以来实行的土地出让制度，且出让年限相对于香港地区也明显偏短的制度设计下，如何处理土地到期问题也确实需要法律的及时界定。按照笔者十多年房地产律师的经验，应当有两个问题需要明确做出法律或行政法规上的规定：一是《物权法》规定的住宅用地的自动延续到底应不应该收费，如何缴费；二是住宅物业到期进行重建的条件和程序性规定。
关于《物权法》第149条规定的住宅物业自动延续问题，《物权法》的原文是这样写的：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”关于住宅物业，《物权法》规定的自动续期，当时仅规定土地使用期限自动续期，并未规定是否缴费问题，笔者查了下当时立法背景文件，这一立法不甚到位的主要考虑是：“缴费问题涉及到每位有房公民的切身利益，今后的情况也难以预测，使用费问题需要慎重对待，目前不宜作规定”。由于是“自动“续期，有些专家学者认为既然规定是自动续期，理所当然是不应当收费的，否则谈不上自动续期，在逻辑上也有一定的道理。但是笔者认为不符合当时立法的的本意和当时的立法背景，故笔者不太赞同自动续期不缴费的说法。土地到期问题的关键任然是如何缴费的问题。对于这一问题，笔者观点如下：首先是土地如何缴费应当是国家层面立法有所规定，因为不管是从《立法法》规定的立法权限来讲，还是从国家立法的统一性来说，这都是必要的，其次，如同《人民日报》观点所述，缴费多少应当合法、合理，即要考虑百姓的承受能力，又要考虑政府的财政能力，最后，土地使用权有偿使用制度和房产税（物业税）的征收问题之间应当明确规定，中国是世界上极少数实行土地国有的国家，如果一方面大量收取土地出让金，另一方面又征收较高的房产税或物业税，确实有重复收费之嫌。所以，笔者一直主张土地到期可以不收土地使用费，但是要收房产税，如同美国、日本等一些发达国家一样，在美国每年1%--2%不等的房产税，与70年再卖一次土地使用权无异。这样一来，公民取得土地的长期使用权，持有成本增加也可抑制房价，巨大的存量市场政府财政也会有相当的财政收入。
关于土地到期后如何保证公民有效使用土地问题，也是迫切需要解决的问题，也就是笔者在文章的开头所举的实例一样，如同面临到期土地是否收费问题一样，这方面政府也存在“不知所措”的问题。按照《物权法》第76条规定：改建、重建建筑物及其附属设施是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。即，面积过半、人数过半的“双多数”表决原则。《物权法》这简略的程序规定十分不完善，我国应当冀借他山之石，以完善我国建筑物重建、改建的规定。按照德国《住宅所有权法》之规定，重建的条件是超过二分之一的“大规模灭失”和要经业主全体同意。日本《建筑物区分所有权法》明确规定了重建和再建的概念、五分之四多数决原则、不同意业主的卖渡请求权[1]。我国台湾地区则明确规定了一致决重建条件、多数决重建条件问题及法定的出让请求权问题[2]，一般来说，以自然灾害、城市规范需要造成楼宇灭失需要多数决来重建，而纯粹由于产权人改善的需要重建的，则需要一致决来重建。
按照笔者为房地产企业提供法律服务的经验，我国房地产开发流程复杂冗长，报批报备程序多，如果按照目前房地产开发流程来操作住宅物业重建的话，基本上无法操作。记得几年前笔者同万科地产一起与政府相关部门沟通增建地下停车库问题，当时上海万科地产城市花城小区停车位非常紧张，考虑到小区中央绿地下面可以设立地下车位，万科地产提出增建地下车库来缓解小区停业难问题，并多次与政府规划部门沟通，甚至和上海市有关部门进行沟通，表示企业愿意去实施这一方案，且不会考虑企业盈利问题，但是却吃了个彻头彻尾的“闭门羹”，政府部门说没有相关的程序规定，无法启动小区增设车位的问题，只能对此事表示理解。按照本律师的理解，政府部门无非是认为作为建成的城市花园小区，项目公司已经注销，业委会法律地位不明，无法启动相关程序，更何况政府根本就没有相关程序的规定。
对于住宅小区重建的报批问题，笔者认为首先应当重建的主体明确，按照目前小区物业实际情况，以业主大会报批比较合理，不能以目前业主大会运作不规范来否认其主体资格，其次，在报批内容上应当减化，比如说政府相关部门只对可能对城市规划有影响的指标进行审批，比如说容积率、绿化率、层高、间距等等，对于一些目前倍受诟病的工程招投标、施工许可、各类政府部门验收都应当取消，以减少工程报批繁琐造成小区重建的难度，最后，应当在报批程序流程上应当规范透明，审批的条件应当明确具体可操作，不属于审批内容和流程的，应当彻底交由市场处理，比如说工程质量问题，完全可以由工程质量保险制度来解决。
作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人
[1] 按照日本《建筑物区分所有权法》之规定：所谓卖渡请求权，指参加重建者于一定期间内，对于不参加重建的业主及其继受人请求以市价卖渡其扎有权及其基地利用权的权利。
[2] 按照台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：经区分所有权人会议决议重建时，区分所有权人不同意决议又不出让区分所有权或同意后不依决议履行其义务者，管理负责人或管理委员会
